Текст: Елена Матвеева
Практически всех девелоперов и собственников коммерческой недвижимости волнует сегодня вопрос заполняемости. В связи со снижением экономической активности и полным отсутствием развития внутри компаний, спрос на коммерческие площади значительно упал, а строительство и ввод новых площадей идет темпами докризисного развивающегося рынка, что привело к ситуации, в которой мы сейчас находимся.«ЭК» продолжает анализировать рынок коммерческой недвижимости Ярославля. В этом номере журнала речь пойдет о тенденциях, сложившихся на рынке торговой и производственно-складской недвижимости.
Равнение на Европу
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Многие агентства недвижимости и консалтинговые компании делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
В предыдущем выпуске нашего журнала мы приводили параметры, по наличию или отсутствию которых присваивается класс офисным помещениям. Аналогичная ситуация складывается и на рынке торговой и складской недвижимости.
Торговые помещения
Итак, при классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров; комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
- основной потребитель;
- инфраструктура и сервис (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
- расположение;
- архитектура и отделка, планировочные решения;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Кроме того, удельная цена за 1 кв. м и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади. Важную роль играют возраст здания и качество отделки.
На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:
I - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III - супермаркеты и универсамы;
IV - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
VI - павильоны и киоски;
VII - павильоны, киоски, магазины-«стекляшки»;
VIII - бутики;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения: первые этажи и подвалы жилых домов, различающиеся между собой качеством ремонта.
Как видим, данные параметры, по которым проводится классификация, четко определены. Но риелторские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу.
В настоящее время вряд ли возможен поиск помещения лишь с указанием класса, который вас интересует. Если отбросить местоположение как основополагающее и техническое состояние (одно из требований), то для размещения магазина первоначально анализируются покупательские потоки, средний чек и все, что с этим связано, а также конкурентное окружение.
Складские помещения
Со складскими помещениями все значительно проще. Единой, всеми признанной классификации здесь тоже нет, но наиболее популярной среди специалистов и самой подходящей для нынешней российской действительности можно с уверенностью назвать классификацию, предложенную еще в 2004 году агентством Swiss Realty Group.
Компания выделила 7 классов. К первому («А») классу она отнесла современные помещения, построенные с учетом будущей складской деятельности. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам современной складской логистики, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности.
Следующие классы присваиваются складским помещениям с учетом отсутствия определенных параметров, присущих классу «А». Второй класс («A-минус») включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20-30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса «А»; единственное отличие - это местоположение - часто находятся в черте города, в промзонах.
Класс «В-плюс» - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса «А». На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.
Четвертый класс («B»): склады, возведенные в 70-80-х годах прошлого века в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности, например, смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
К классу «С» относятся бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений (врезание дополнительных ворот, создание рамп, пандусов, замена остекления, витражей капитальными стенами, модернизация покрытия пола, систем отопления и пожаротушения).
Шестой класс («C-минус») – это старые (30-60-е годы прошлого века) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию.
Класс «D» – не приспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.
Склад является важнейшим объектом логистической системы любого предприятия, поскольку необходимость в специальных местах для хранения запасов существует на всех этапах товародвижения, начиная от источника сырья и заканчивая конечным потребителем. Поэтому для правильного выбора складских помещений необходимо знать их основные типы и то, для чего они предназначены.
Итак, склады также можно классифицировать по следующим признакам:
- по отношению к областям логистики - снабженческие, производственные и распределительные
- по форме собственности - собственные и арендуемые
- по функциональному назначению - длительного хранения, перевалочные, распределительные, специальные
- по ассортиментной специализации - специализированные, универсальные, смешанные
- по режиму хранения - неотапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады с фиксированным климатическим режимом
- по виду складских зданий и сооружений - открытые, площадки под навесом, закрытые
Кроме того, выбирая складское помещение, необходимо обратить внимание и на такие факторы, как:
- географическое положение склада
- удобство подъезда к складу
- площадь прилегающей к складу территории (она должна быть достаточна для свободного маневрирования и отстоя большегрузного транспорта)
- техническое состояние и оснащение склада
- сервисные услуги, оказываемые владельцем склада
- возможность при необходимости арендовать дополнительные площади
- стоимость аренды и содержания склада
Одним из первостепенных критериев при выборе складского помещения является специфика товара, который будет храниться на этом складе. Так, например, многие продукты питания требуют постоянного поддержания определенного температурного режима, а фармакологические препараты допускается хранить только в помещениях, прошедших сертификацию.
Необходимо помнить, что для лицензирования пригодны только помещения, снимаемые в аренду по договору прямой аренды склада или субаренды с регистрацией. В этом случае, после проведения необходимого комплекса работ, вы будете иметь возможность пройти сертификацию в соответствующих инстанциях и получить лицензию на операции с той или иной группой товаров.
Великая торговая депрессия
Эксперты городского рынка коммерческой недвижимости констатируют, что торговая недвижимость Ярославля представлена, в основном, небольшими магазинчиками в перепрофилированных помещениях на первых и цокольных этажах жилых домов или в пристройках к ним, и различными по размеру торговыми модулями в торговых центрах (например, ТЦ «Вернисаж» и ТРЦ «РИО» на пересечении Московского проспекта и кольцевой дороги, ТРЦ «Фараон», ТРЦ «Альтаир» на Ленинградском проспекте, ТЦ «Меркурий» на улице Свободы и др.).
В центре города сосредоточены, в основном, магазины небольшого формата, устроенные в помещениях переведенных в нежилой фонд на первых этажах жилых зданий или в торгово-офисных центрах (таких, как: «Меркурий», «Европа», «Волга», «Ярославль», «Ниагара», «Петровский пассаж», «Новая галерея» и т.д.). Из-за плотной застройки центральной части Ярославля возведение здесь крупных сооружений торговой функции практически невозможно, поэтому в основном строительство таких объектов осуществляется вдоль основных городских магистралей (например, ТЦ GLOBUS на Ленинградском проспекте и ТРЦ «РИО» на Тутаевском шоссе).
Количество торговых центров в Ярославле, введенных в эксплуатацию до 2009 года, достаточно велико, и в перспективе планируется дальнейшее развитие этого сектора. Однако в связи со сложившейся ситуацией, возможно, многие площади в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах еще какое-то время останутся невостребованными.
Следует отметить, что объем предложений объектов на рынке практически не изменился. Наиболее активно стали выставляться на открытый рынок небольшие помещения в центральных районах города (Кировский и Ленинский). Наименее насыщенными в плане торговой недвижимости оказались так называемый Нефтестрой и район фабрики «Красный Перекоп» (см. рисунок 1).
Пустеют площади в крупных торговых центрах, расположенных на периферии, призванных разгрузить исторический центр города от наплыва покупателей. Высокие арендные ставки не позволяют предпринимателям размещаться в помещениях с высоким уровнем отделки и оснащенности, так как в 2009 году потребитель стал более сдержанным в своих предпочтениях.
Стоимость торговой недвижимости в начале 2009 года не имела тенденции к снижению. Ситуация в корне изменилась по окончании II квартала 2009 года. Сегодня средневзвешенная стоимость продажи торговых помещений колеблется в диапазоне 60-70 тыс. руб./кв. м (см. рисунок 2).
Стоимость торговой недвижимости в центральных районах города до конца 2009 года, вероятнее всего, снизятся в цене на 5-10%, А вот на периферии цены вряд ли изменятся более чем на 2-3% к текущим показателям.
Кризис существенно сказался на рынке аренды торговых помещений. Количество объектов в данном сегменте остается неизменным (рынок достаточно насыщен и разнообразен: это помещения от небольших торговых павильонов до крупных площадей в новых торговых центрах), а вот средневзвешенная ставка аренды существенно снизилась. Изменение составило более 15% к показателям прошлого квартала.
Наиболее высокие арендные ставки по-прежнему остаются в Кировском районе Ярославля (в среднем 700-1000 рублей за 1 кв.м/месяц). Нецентральные районы Ярославля уравновешены по данному показателю. Здесь средневзвешенная арендная ставка составляет от 500 до 600 рублей за 1 кв.м/месяц (см. рисунок 3).
Резюме
Для торговой недвижимости настал период ожидания. Объекты остаются нереализованными на рынке купли-продажи и невостребованными на рынке аренды. В сложившейся ситуации собственники все же начали снижать цены на недвижимость, что, возможно, стимулирует ряд инвесторов вложить свои средства не только в готовые, но и строящиеся объекты. Если рассматривать сложившуюся ситуацию на рынке с точки зрения прибыльности вложений, то доходы от торговой недвижимости в случае сдачи ее в аренду снизились не менее чем на 20% .
Разделим риски?
Практика оплаты аренды процентом от оборота на Западе существует давно (более того, существует сводная таблица расчетов арендных ставок, где обозначено, какой профиль ритейлера сколько сможет платить). Однако на российском рынке она до сих пор почти не применялась. Последнее слово всегда оставалось за владельцем площадей, и клиенты вынуждены были мириться. Кого не устраивало такое положение, мог быть свободен: собственник заглядывал в лист ожидания и приглашал следующего.
Сегодня ситуация изменилась: в условиях кризиса ритейл скрупулезно просчитывает экономику каждой точки. Поэтому собственники, сознавая опасность, стали прислушиваться к просьбам клиентов. А их главное условие - послабления в отношении платы. Оборону держат лишь собственники тех объектов, которые не почувствовали проблем. Или особо упрямые.
Вообще, готовность к уступкам зависит от многих факторов. Один из главных - классность объекта, его популярность. Важное значение имеют также состояние объекта (действующий торговый центр или новый), кредитная нагрузка собственника. Не менее важна и классность клиента. Если переговоры ведутся с торговым оператором, который будет «лицом» торгового центра, как правило, собственник идет на уступки.
В ритейле это «якоря», которые генерируют поток арендаторов, а также новые марки, выходящие на российский рынок. В офисном сегменте предпочтение отдают «старым знакомым» – компаниям, которые давно обосновались в здании.
Итак, торговые операторы настаивают не только на понижении арендных ставок, но и на изменении схемы расчетов. В качестве варианта - переход на арендную ставку как процент от оборота. При данной схеме стороны делят риски пополам. Съемщик, естественно, заинтересован в максимизации продаж, хозяин - в продвижении ТЦ, поскольку от этого зависит оборот арендаторов, а следовательно, и размер арендной платы, которая поступит в кассу. Обычно продуктовые операторы платят 2-5% от оборота (в зависимости от формата), «одежники» – 8-15%, «обувники» – 10-20%, предприятия общепита – 10-20%.
Следует сразу оговориться: информация по арендным ставкам и условиям договоров между собственниками и арендаторами у нас по-прежнему возведена в ранг секретности, поэтому остается только догадываться, кто из ритейлеров стал счастливчиком и перешел на процент от оборота. Для Ярославля же подобная схема и вовсе остается экзотикой.
Портрет оператора, работающего на проценте от оборота, эксперты видят по-разному. В мировой практике это крупные федеральные или международные бренды с солидным опытом работы, активным развитием в регионах. Они действительно вызывают доверие, поскольку априори являются публичными и предоставляют прозрачную финансовую отчетность. Вероятность того, что такие операторы укажут ложную информацию, практически исключена. Такие компании репутацию портить не станут.
На данный момент на рынке торговой недвижимости все-таки заключаются договоры, где прописана определенная постоянная фиксированная часть арендной платы и некая переменная, которая зависит от оборота той или иной торговой точки. Так происходит потому, что арендодатель вынужден нести различные эксплуатационные расходы, в том числе и на оплату коммунальных платежей, которые нужно компенсировать.
Среди российских игроков на процент от оборота переходят крупные, как правило, якорные операторы, не обязательно продуктовые. Впрочем, на такую форму расчетов перешли бы многие ритейлеры, если бы девелоперы были более сговорчивы, но пока это прерогатива крупных игроков.
К сожалению, российский рынок еще не настолько развит, чтобы вся отчетность была прозрачной. То есть необходим дополнительный контроль над операционной деятельностью съемщиков. Можно установить специальное оборудование на кассовые аппараты, рекомендуют специалисты. Другой вариант – выборочная проверка. И если ранее представленные данные не совпадут с данными на момент проверки, к арендатору можно применять штрафные санкции. Иногда оговаривается возможность привлечения для проверки отчетности сторонней аудиторской компании. Вопрос оплаты ее услуг решается так: если обнаруживается обман, платит арендатор, если нет – хозяин. Кроме того, крупные консалтинговые компании или управляющие компании могут неофициально обмениваться данными по оборотам разных сегментов ритейла, что дает возможность сравнить реальные обороты с заявленными.
Впрочем, в вопросе арендной платы как процента от оборота существует важный правовой вопрос. Имеют ли собственники право осуществлять контроль над деятельностью арендаторов? Проведение каких-либо проверок всегда требует согласия арендатора, а арендатор, в свою очередь, может ссылаться на конфиденциальность сведений и на коммерческую тайну. Поэтому в процессе заключения договора стороны должны четко представлять себе, каким образом и с какой периодичностью будет осуществляться контроль, скажем, путем ежеквартальных, ежемесячных отчетов или других проверок. Эксперты рекомендуют тщательно прописывать в договоре, каким образом определяется выручка ритейлера, какие механизмы контроля могут быть задействованы со стороны арендодателя. В противном случае проверки могут быть расценены арендатором как вмешательство в хозяйственную деятельность и препятствие к работе, а действия собственника – как незаконные, что даст возможность арендатору отстаивать свои права в суде.
Резюме
Собственники, готовые к разумным компромиссам, имеют шанс выйти из кризиса не только с наименьшими потерями, но и с проверенным пулом арендаторов, которые наверняка захотят остаться в удобном, качественном помещении.
Ритейл диктует условия
Наиболее устойчивым к изменениям в экономике оказался сектор производственно-складской недвижимости. Из-за незначительной емкости данного сегмента рынка и устойчивого спроса стоимость ее практически не изменилась.
Рынок производственно-складской недвижимости Ярославля состоит в основном из объектов, строившихся как капитальные производства, в результате эксплуатации которых образовались невостребованные площади. Эта категория представлена в основном старыми объектами, требующими реконструкции. Преимущественная часть производственной недвижимости – это производства, цеха, базы, построенные еще в советское время. Они выставляются для продажи на открытом рынке, как правило, в совокупности с административными, складскими объектами, а также участком земли. (Кстати, юридические особенности участка имеют важное значение в ценообразовании данных объектов, но это же отдельная тема для разговора.) Приобретение отдельно стоящих складских помещений зачастую очень проблематично, так как большинство таких объектов находится в составе имущественных комплексов.
Новые здания возводятся в основном под частные производства и не выставляются на открытый рынок продажи.
Стоимость недвижимости по-прежнему имеет значительный разброс. В Ярославле стоимость продажи производственно-складских помещений колеблется в диапазоне 10-25 тыс. руб./ кв. м.
Величина аренды производственно-складских помещений также не подвержена острой тенденции к снижению. Арендные ставки на производственные помещения колеблются от 200 до 250 руб./ 1 кв. м, на складские – до 200 руб./1 кв. м в месяц. Арендные ставки в значительной степени могут варьировать в зависимости от оснащенности и месторасположения недвижимости.
Резюме
С приходом на рынок недвижимости Ярославля новых «игроков» (в частности крупных ритейлеров) стоимость не только продажи, но и аренды складской недвижимости будет только возрастать.
Аналитическая информация предоставлена экспертом-аналитиком ООО «Гаттерия» Екатериной Ларичевой.
Мнение эксперта
Ольга Овсянникова, руководитель компании «ПромРесурсМенеджмент»
Оказавшись перед выбором между снижением доходов и полным отказом от них из-за съезда арендаторов, многие арендодатели пошли на снижение ставок. В то же время требования арендаторов снизить арендную плату не всегда обоснованы. В первую очередь арендные ставки упали на объектах с неудачным местоположением или концепцией, а также там, где были чрезвычайно завышены. При этом в местах, пользующихся спросом, ставки аренды снизились незначительно.
Ставки аренды сегодня только на первый взгляд могут очень порадовать. Когда же дело доходит до заключения договора и переезда, картина может измениться кардинально. Кроме стоимости квадратного метра, я рекомендую обращать внимание на следующие факторы:
1. Стоимость коммунальных и других услуг. Например, в арендную плату, как правило, не включено отопление, и, если предприятие отапливается от своей котельной, плата за тепло может доходить до 30% арендной ставки. Но самое главное, будут ли тепло и свет, если у собственника нет на них средств?
2. Компенсация улучшений, которые арендатор собирается осуществить на новом месте. Все переговоры о том, кто что делает и за что платит, нужно вести еще до заключения договора. Когда арендатор, потратив сотни тысяч рублей на ремонт, через полгода приходит к собственнику с просьбой их компенсировать, в большинстве случаев он получает вполне обоснованный отказ.
3. Стабильность работы и уровень менеджмента предприятия-арендодателя, его готовность к взаимовыгодному сотрудничеству с арендаторами.
У нашей компании в коммерческом управлении находится территория ЗАО «КОРД». Естественно, последний год внес свои коррективы во взаимоотношения с арендаторами. При сохранении докризисных арендных ставок мы предоставляем отсрочки платежей, пользуемся услугами арендаторов и осуществляем взаимозачеты, помогаем некоторым арендаторам с реализацией продукции. При наличии пропускной системы и ограничении свободного доступа на территорию предприятия наши арендаторы имеют возможность работать круглосуточно и в выходные. Гибкая политика взаимодействия с арендаторами позволила нам избежать «текучки» и, как следствие, финансовых потерь. В настоящее время на базе ЗАО «КОРД» при поддержке администрации области реализуется уникальный проект создания инновационного парка «Синергия», благодаря которому производители смогут получить не только производственные площади в аренду, но и помощь в поиске инвесторов, разработке бизнес-плана, продвижении продукции, получении субсидий.
Мнение эксперта
Александр Гулюгин, начальник управления коммерческой недвижимости ОАО «Компания «Спектр»»
Взаимоотношения арендодатель-арендатор на Ярославском рынке коммерческой недвижимости в кризисный 2009 год можно условно разделить на несколько периодов:
- первый период – январь-февраль. Арендатор, еще незначительно ощутив снижение продаж, использует ситуацию и пытается снизить арендные ставки, которые на конец 2008 года были в пике. Арендодатель, в принципе понимая это, но не желая рисковать потерей арендатора, идет на существенное снижение (это в основном касается торговых площадей).
- Второй период – март-апрель – период реально существенного снижения продаж и второй волны диалога между арендодателем и арендатором о снижении ставок, которая заканчивается, в основном, пролонгацией уже достигнутых в предыдущем периоде договоренностей и лишь незначительным индивидуальным снижением.
- Третий период – май-август – период замедления всех процессов, период дач и отпусков и одновременно тяжелый период выживания бизнеса. Выживание осуществлялось в основном за счет сокращения арендуемых площадей или переезда в менее престижные районы города с более низкими ставками.
- И, наконец, настоящий момент: начиная с сентября, ощущается пока робко (но все- таки он присутствует) – рост деловой активности. В основном это касается офисных площадей. И следует заметить, что предложение по аренде недвижимости, особенно офисных площадей, значительно превышает спрос.
Оптимизировать отношения собственника и арендатора можно только путем постоянного и, по возможности, открытого взаимодействия. Арендатор должен ощущать внимание к себе не только в момент срока внесения арендной платы. Понятно, что такое возможно не всегда. Тогда залогом четких и понятных взаимоотношений должен быть договор аренды, максимально подробно учитывающий все ситуации (обязательно должен быть депозитный платеж или залог), когда отношения арендодателя и арендатора перестают быть партнерскими и переходят в разряд проблемных.
Прогнозы по ставкам аренды делать сложно, но думаю, что предпосылок к дальнейшему их снижению нет, во всяком случае, пока, а по отдельным видам торговли, особенно в центральной части города, возможен даже небольшой рост. Что касается офисных площадей, то со стороны собственников, располагающих приличным количеством свободных помещений, возможен демпинг, который может привести к некоему перекосу на рынке и, как следствие, к очередному витку снижения.
