<b>Интервью Генерального директора ООО АН "Элитный квартал" "Городскому телеканалу"-январь 2009 </b>

В январе-феврале 2009 года Генеральный директор АН «Элитный квартал» Громова Вера Юрьевна дала интервью «Городскому телеканалу» и ГТРК «Ярославия», со своей оценкой сложившейся ситуации на рынке недвижимости города Ярославля:
В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многое зависит от общей экономической ситуации в мире и в стране, а также от тех мер, которые будет предпринимать Правительство для выхода из сложившейся экономической ситуации. Именно поэтому, достаточно сложно делать прогнозы, однако общая тенденция снижения цен на рынке недвижимости очевидна и эта тенденция, вероятно, сохранится, как минимум, в течение ближайших 2-3 месяцев или продлится до осени 2009 года. Причем это сохранится на всех сегментах рынка недвижимости: первичном и вторичном рынке жилья, на рынке аренды жилой и ком.недвижимости. В ближайшее время тенденция падения цен на жилье будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?».

1. Жилая недвижимость
Прежде всего, всех интересует ситуация на рынке жилой недвижимости. Начиная с конца 2008 года, установился нисходящий тренд цен на жилье.
Падение цен на рыке жилья началось с новостроек. Уже в конце 2008 года, застройщики начали активно снижать цены на долевое строительство, т.к. начали испытывать явный недостаток оборотных средств, а возможность кредитования для них резко сократилась. В среднем, снижение цен на незаконченное строительством жилье составило порядка 15-20 %, но реально уровень падения цен на новостройки зависит от стадии, на которой находится строительство объекта, а также от текущей финансовой ситуации конкретного застройщика. Отдельные предложения поступают от застройщиков по очень привлекательным ценам. Однако, как считают сами застройщики, особенно те, чья финансовая ситуации более или менее стабильная, за счет снижения темпов строительства и уменьшения количества предложений нового жилья в ближайшей перспективе ситуация с ценами на новостройки стабилизируется в том смысле, что прекратится падение цен или снизится темп падения цен, хотя прежнего уровня цен, видимо, все же не будет.
Чуть медленнее идет процесс снижения цен на жилье на вторичном рынке. Собственники квартир, по началу не охотно шли на снижение цен, мотивируя это тем, что инфляция в стране растет. Однако, всем известно, что уровень падения определяется, во многом, еще и уровнем платежеспособного спроса. В настоящее время на рынке труда произошли значительные изменения: прошли массовые сокращения персонала, на многих предприятиях прошло снижение уровня зарплат. Все это сократило количество потенциально платежеспособных покупателей квартир. Усугубили ситуацию и негативные изменения в сфере ипотечного кредитования: значительно выросли проценты и ужесточились условия выдачи кредитов. Снижение платежеспособного спроса не могло не отразиться на ценах жилья. Те продавцы, которые не поставлены в жесткие временные рамки, просто отложили продажу, остальные вынуждены снижать цены. При этом, снижение цен составило 10-15 %. Больше всего подешевело дорогое жилье, меньше – более дешевое, например 1 и 2-х комнатные квартиры.
Однако, и здесь могут произойти изменения в сторону стабилизации цен. Во-первых, в последние 2 недели, банки начали, хоть и постепенно, возвращаться к ипотечному кредитованию. Так от ряда банков, с которыми мы имеем партнерские отношения, поступила информация о том, что они готовы вновь выдавать ипотечные кредиты, хотя, конечно, уже по новым ставкам. Те, кто собирается приобретать недвижимость в кредит сейчас, наверно, ничего не проигрывают, т.к. при росте процентных ставок по кредиту, с одной стороны, сейчас можно приобрести недвижимость по более низкой цене. Эти два фактора, в какой то мере, уравновешивают друг друга. С другой стороны, несмотря на явные признаки финансового кризиса, после значительного замедления, практически остановки, промышленного производства, сейчас многие предприятия, видимо как приспособившись к ситуации, вновь возобновили и наращивают производство. Это замедлит негативные тенденции на рынке труда и интерес населения к приобретению недвижимости должен вернуться.
Нельзя не учитывать и такие факторы, как инфляция и плавная девальвация рубля. Сейчас темп инфляции довольно высок, а в связи с ростом курса валют ( доллар и евро ) по отношению к рублю, значительно дорожают и, видимо, еще будут дорожать все импортные товары, а покупательная способность рубля снижается. В этой ситуации, для многих людей, кто имеет накопления, встает вопрос, куда вложить свободные деньги, чтобы сохранить их. В таких ситуациях, как правило, люди вкладывают свои средства в надежные и ликвидные активы. Такими, как правило, являлись: валюта, золото, ценные бумаги и недвижимость. Вложения в ценные бумаги сейчас довольно рискованны и непредсказуемы, вложения в валюту, наверно, надо было делать раньше. Поэтому именно сейчас, многие люди вернулись к мысли о том, что вложить деньги стоит в недвижимость. Сейчас недвижимость подешевела и можно купить большую площадь за те же деньги, что до кризиса. Если вложенные средства не понадобятся в скором времени, то такое вложение, на мой взгляд, довольно оправданно. Недвижимость никуда не денется, а когда ситуация стабилизируется, то недвижимость, на фоне других активов и товаров, не может оказаться в худшей ситуации, кроме того, любая недвижимость может приносить доход, например, от сдачи в аренду, несмотря на то, что стоимость аренды сейчас тоже снижается, но бесплатной не будет никогда.
Не исключаю, что возможно возвращение на рынок недвижимости, уже используемой когда-то оценки стоимости в у.е.
С одной стороны недвижимость дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей жилья. С другой стороны, мы все привыкли жить хорошо, ни в чем себе не отказывать, покупать все в кредит. С началом кризиса, привыкшие жить хорошо и в кредит люди были обескуражены, ведь по кредиту надо нести постоянные расходы. Кроме того, многие банки, пытались переложить ответственность на заемщиков, заставляя их досрочно погасить кредит или поднимая ставку по кредиту. Многие оказались к этому не готовы, да еще потеряли или стали получать меньший доход. Уже сейчас, люди, попавшие в такую ситуацию, не готовые к ней и имеющие задолженность перед банками, не будучи в силах ее гасить, вынуждены рассматривать ( по инициативе банков ) вопрос о том, чтобы расстаться с недвижимостью, приобретенной по ипотеке или искать более дешевый вариант. Это, конечно, очень сложный и болезненный период, однако, пройдет некий передел и ситуация сбалансируется.
Таким образом, в настоящее время на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье, которое связано в большей степени не столько именно с недвижимостью, сколько с такой же неразберихой, затишьем и неопределенностью в экономике. Финансовый кризис поставил перед всеми много вопросов, точных ответов на которые никто не знает. Люди не знают, что ожидать и выжидают время, чтобы стали понятны тенденции. Однако, как только мы привыкнем и адаптируемся к новой ситуации, ситуация если не стабилизуется, то, хотя бы, сбалансируется, интерес к недвижимости вернется. Многие специалисты считают, что тенденция падения цен на рынке недвижимости может продлиться до осени 2009 года, другие считают, что падение продлится не более 2-3-х месяцев. На мой взгляд, общее падение цен на недвижимость от до кризисного уровня может составить 20-30%, причем наибольшее – по новостройкам. Для тех, кто имеет денежные средства в рублях, наверно, имеет смысл приобретать недвижимость сейчас, так же имеет смысл сейчас провести так называемый обмен, т.е. улучшить свои жилищные условия. Именно сейчас начало поступать много заявок по приобретению коммерческой недвижимости и, прежде всего, крупных по площади объектов. Это говорит о том, что некоторые инвесторы посчитали для себя целесообразным воспользоваться падением цен. Это создает спрос, а когда возникает спрос, предложение начинает расти в цене.

2. Аренда жилья
Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. А следовательно, на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд ли превысит 10%-15%.
Стоимость аренды квартир сейчас снижается, причем особенно по дорогим квартирам. Это объясняется ухудшением текущего финансового положения населения, вызванного сокращением зарплат и увольнениями. Сейчас на рынке труда много специалистов, в т.ч. высокой квалификации, ищут себе работу. Те, кто жили в дорогих арендованных квартирах, освобождают их, либо переезжая к родственникам, либо снимая более дешевое жилье. По более доступным квартирам стоимость аренды снизилась, но темп снижения меньше, чем по дорогим. Вместе с тем, многие собственники квартир не хотят снижать аренду, а некоторые даже пытаются поднять аренду для проживающих у них арендаторов, объясняя это инфляцией.

3. Коммерческая недвижимость
Следует признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. На рынке аренды коммерческой недвижимости, так же, как и на рынке аренды жилья проявились тенденции снижения арендной платы и снижения спроса на большие по площади и дорогие объекты. Основной обвал случился на начальном этапе кризиса, когда, после массового прихода инвесторов и предприятий из других регионов, прежде всего из Москвы, эти проекты были свернуты. Сейчас, те, кто остался, пытаясь минимизировать свои расходы, либо просят снижения аренды у собственников, либо подыскивают себе более дешевые и меньшие по площади объекты.
Традиционно считается, что при снижении цен элитный сегмент страдает меньше всего. Однако, по всей видимости, этот кризис нанесет наибольший урон как раз по наиболее амбициозным проектам. В области офисного строительства на фоне кризиса ожидать помощи, как от частных инвесторов, так и от государства, скорее всего, не стоит. Таким образом, ввод новых офисных площадей в следующем году может оказаться в разы меньше, чем по итогам 2008 года.

Резюме
Следует отметить, что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимость имеет свои положительные стороны. После 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.
С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.


http://yaroslavl.rfn.ru/rnews.html?id=18690&cid=7
http://gtk.yar.ru/news/10150.ns