Интервью Генерального директора ООО АН "Элитный квартал" ярославскому журналу "Элитный квартал"- октябрь 2009

Рубрика "Квадратный метр"

Мнение эксперта

Вера Громова, генеральный директор ООО АН «Элитный квартал»

     До кризиса, рынок коммерческой недвижимости Ярославля развивался очень динамично. Ярославский регион рассматривался как довольно перспективный, сюда  приходили филиалы Московских и международных компаний, активно развивался и местный бизнес. Эти факторы не только увеличивали спрос в этом сегменте, но и влияли на формирование требований клиентов к коммерческой недвижимости. Многие рассматривали приобретение коммерческой недвижимости и с точки зрения инвестиций, ведь и цена объекта в случае продажи и стоимость аренды постоянно росли. Стали появляться претензионные проекты строительства офисных, торговых объектов и бизнес-центров, причем очень высокого класса, в том числе класса «А». Стабильно высоким оставался спрос и на коммерческую недвижимость, которая по уровню не могла быть отнесена к высокому классу, однако по месторасположению была очень интересна.

        Разразившийся в конце прошлого года экономический кризис серьезно ударил по рынку коммерческой недвижимости. Приток московских инвесторов и предпринимателей значительно сократился, некоторые вообще свернули свои проекты. Местный бизнес также был вынужден серьезно задуматься о пересмотре своих инвестиционных планов и сокращении издержек, в том числе и по статье арендная плата.

       Какие основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Ярославля, проявившиеся в период кризиса, Вы бы выделили? Каковы Ваши прогнозы?

1. Снижение платежеспособного спроса на коммерческую недвижимость проявилось как в сфере аренды, так и в сфере продажи. На рынке аренды предложение значительно превышает спрос, произошло затоваривание этого рынка, многие площади простаивают. По прогнозам специалистов по показателям падения рынок офисов и дальше будет обгонять рынок жилья, нынешний кризис сильно сказался именно на развитии бизнеса. В сфере коммерческой недвижимости, на мой взгляд,  торговый сегмент восстановится первым. В данном сегменте меньше пострадали качественные центры. Аренда коммерческой недвижимости, на мой взгляд,  оживет быстрее, чем продажи.
2. В сфере аренды офисной недвижимости в худшем положении оказались объекты большой площади (от 150 кв. м), поскольку многие арендаторы, были вынуждены переехать в меньшие по площади офисы. Способствовало этому и, затронувшее многих, сокращение штатов, объективно снизившее потребность в больших площадях. Самыми востребованными сейчас являются непереоцененные офисы площадью 30-70 кв. м и стоимость аренды (за 1 кв.м) в них выше, чем в больших по площади офисах.  
3. Традиционно привлекательные с точки зрения месторасположения объекты также меньше остальных потеряли в цене и спрос на них снизился меньше. Это касается объектов на улицах: Свободы (до проспекта Толбухина ), Комсомольской, Первомайской, Республиканской, Кирова, Депутатской, на проспекте Толбухина и т.п. Центральная часть города довольно плотно застроена, причем домами старой постройки, которые не могут в принципе быть доведены до требований, предъявляемых, к высококлассным объектам ( например, к офисам класса А, В), но это не мешает собственникам получать арендную плату, зачастую даже выше, чем в специально построенных комплексах, отвечающих современным требованиям. Интерес к коммерческой недвижимости в центре города сохранится, особенно у клиентов,  деятельность которых ориентированна на активную работу с клиентами и высокую проходимость. Учитывая плотность застройки и занятость обычных деловых зон центра города, а также планы реконструкции города и транспортных магистралей, я ожидаю скорого активного интереса к улице Б.Октябрьская. Скорее всего, как только кризис несколько отступит и позволит инвесторам вновь вернуться к вопросу вложений в коммерческую недвижимость, одним из самых интересных мест станет именно эта улица и там пройдет следующая волна выкупов первых этажей жилых домов.
4. Режим экономии заставил покупателей и арендаторов временно забыть о желании иметь «крутой» офис, отвечающий самым последним требованиям. Арендаторов и покупателей в ближайшее время, скорее всего, вряд ли заинтересуют предложения высококлассных объектов. Эта тенденция не так проявилась на московском рынке, однако, типична для Ярославля и, на мой взгляд, будет иметь длительный характер. В Ярославле спрос в этот сегмент вернется значительно позже, если не будут предложены новые интересные условия приобретения и аренды таких объектов. Стоимость высококлассных офисных помещений продолжит падать как минимум еще полгода. Наиболее востребованными площа­дями в ближайшей перспективе останутся офисы класса С и встро­енные офисные помещения на первых этажах жилых домов, так как вложение денег в недвижимость низшей и средней ценовой категории менее рискованно, чем в элитный сектор, ведь в ситуации кризиса от дешевых помещений арендаторы отказываются в последнюю очередь. В разрезе этой тенденции мы вернулись на несколько лет назад.
5. Более активно стал формироваться рынок субаренды. Временно лишние площади арендаторы предлагают в субаренду, особенно когда объект их устраивает и менять месторасположение не целесообразно или экономически не выгодно, а сдача в субаренду позволяет хоть как-то компенсировать часть расходов по аренде. При этом, как правило, субаренда стоит еще дешевле.
6. Классическое правило: покупать следует при спаде, а продавать при росте, сейчас действует только отчасти, все зависит от цели покупки. Покупке для собственных нужд ситуация на рынке благоприятствует. Однако, многие предприниматели, рассматривавшие до кризиса вопрос покупки помещений «под себя», вынуждены довольствоваться арендой и отложить эти планы из-за сложной финансовой ситуации и отсутствия собственных или кредитных средств. Ситуация с инвестированием в недвижимость еще сложнее, есть достаточно заманчивые предложения, но инвесторам надо учитывать, что затоваривание рынка осложняет поиск арендаторов, из-за снижающейся стоимости аренды увеличивается срок окупаемости, а в случае продажи объекта в краткосрочной перспективе, рассчитывать на получение дохода от проекта не стоит. Платежеспособный спрос на покупку коммерческой недвижимости снизился, хотя есть разовые заявки на покупку, в т.ч. крупных объектов, но со значительным дисконтом. В текущей ситуации и продавцы не готовы продавать объекты по низким ценам, за исключением продажи не самых привлекательных объектов или сложной финансовой ситуации собственников.
7. Еще сложнее сейчас инвесторы вкладывают деньги в строящиеся объекты, ведь существует риск задержки или даже остановки строительства. Привлечь клиентов могут предложение привлекательной цены и заманчивых условий сделки.  
8. Как отмечают многие специалисты, в период кризиса произошла эволюция от рынка продавца и арендодателя к рынку покупателя и арендатора и, скорее всего, в последующий период эта ситуация сохранится. В условиях очевидной конкуренции собственники вынуждены делать значительно больше шагов навстречу, нежели клиенты. Закономерным результатом этого стала наметившаяся тенденция изменения принятой в нашем регионе практики оплаты услуг риэлторов, сейчас собственники сами готовы платить за услуги по поиску клиентов не только при продаже, но сдаче в аренду объектов, как, кстати, происходит везде в цивилизованном мире.
9. Тем не менее, начиная с июля- августа, спрос на коммерческую недвижимость, прежде всего в сфере аренды, постепенно начал возвращаться. Это вызвано и адаптацией к новым условиям и некоторым замедлением кризиса и тем, что, традиционно, осень является периодом оживления бизнеса. До конца года цены еще будут снижаться, но значительно меньшими темпами, чем в начале кризиса. Все будет зависеть от внешнего макроэкономического фона. Скорее всего, в следующем году на рынке коммерческой недвижимости стоит ждать постепенной стабилизации, а в дальнейшем - адекватного роста.

Каким образом, на Ваш взгляд,  можно оптимизировать взаимоотношения арендаторов и собственников?

     Снижение спроса на рынке аренды коммерческой недвижимости многими собственниками в начале кризиса не воспринималось адекватно. Однако уже в начале 2009 года стало понятно, что кризис затягивается и арендодателям придется  адаптироваться к новым условиям и стать куда более гибкими для удержания и привлечения арендаторов.

     Самым предсказуемым шагом было снижение стоимости аренды. По мере того, как количество пустующих площадей увеличивалось, политика снижения цен среди собственников принимала характер гонки. Аналогичными по сути стали предложения собственников по включению в стоимость аренды части расходов на содержание и обслуживание объектов. Политика снижения цен, однако, далеко не единственная в борьбе за клиента.

      Арендные каникулы, когда арендаторы занимают помещение бесплатно, нередко предлагались и ранее, если объект требовал ремонта или переоборудования. Сейчас собственники не только охотнее предоставляют арендные каникулы, но и готовы увеличить их продолжительность до 3-6 месяцев.

     До кризиса собственники помещений, пользующихся большим спросом, удачно расположенных и находящихся в очень хорошем состоянии, требовали от арендаторов внесения депозита за первый и последний месяцы аренды. Сейчас некоторые собственники готовы отказаться и от этого.

     Желая удержать арендаторов, многие арендодатели готовы учесть сложную финансовую ситуацию своих клиентов и предоставить отсрочку платежа, а также смягчение санкций за несвоевременную оплату. При этом риск, что арендатор уйдет «по-английски», не заплатив за несколько месяцев, сейчас особенно высок.

     В условиях затоваривания рынка аренды коммерческой недвижимости у арендаторов появился большой выбор объектов для аренды, они стали более требовательными и избирательными. Ранее арендаторы охотнее проводили ремонт или переоборудование арендованного офиса за свой счет. Сейчас собственники готовы разделить с клиентом такие расходы, засчитывая их или их часть в счет арендной платы. Многие собственники оказались готовы и к более радикальным мерам, например, перепрофилированию своих объектов.

   Одним  из эффективных приемов в конкурентной борьбе за арендаторов стало решение многих собственников снять со своих потенциальных арендаторов обязанность оплачивать услуги риэлторов и взять эти расходы на себя. Хочется надеяться, что эта оправданная тенденция закрепится на рынке аренды коммерческой недвижимости Ярославля.

   В сегменте аренды торговой недвижимости, одним из действенных способов привлечения и удержания арендаторов, специалисты считают переход с фиксированной арендной платы на расчет аренды в процентах от оборота арендатора (именно так работают западные рынки).

    Существенным факторам при выборе объекта для арендатора может являться  гибкость собственника при согласовании других условий договора аренды, таких как: срок договора (ранее собственники отдавали предпочтение долгосрочным договорам, теперь готовы рассматривать более краткосрочные), возможность и условия досрочного расторжения договора аренды, ответственность арендатора,  положения о условиях, причинах и сроках повышении арендной платы и т.д.

        В любом случае, собственники, готовые к разумным компромиссам, имеют шанс выйти из кризиса не только с наименьшими потерями, но и с проверенным пулом арендаторов, которые наверняка захотят остаться в удобном качественном помещении.