Интервью начальника отдела аренды ООО АН "Элитный квартал" ярославскому журналу "Элитный квартал"- июнь 2010 г.

 

Сдаем в наем

 «ЭК» уже неоднократно освещал процессы, будоражащие рынок недвижимости в последние 2-3 года, - детально и в разных аспектах. Но один из сегментов рынка нужно рассматривать особенно пристально. Речь пойдет о своеобразном сегменте-«невидимке» -  рынке аренды жилья.

 То, не знаю что

 Сдача жилья – пожалуй, самый стихийный и «рыночный» вид бизнеса в России. До сих пор распространена практика поиска арендодателей или арендаторов через «сарафанное радио»: сведения о сдающейся комнате или квартире распространяются по друзьям и сослуживцам, вывешиваются на столбах и у подъездов. Презентация жилья потенциальным съемщикам и обсуждение условий аренды происходит зачастую в обстановке нервозности и даже некоторой склочности. Нередки случаи недопонимания сторонами запросов друг друга, не говоря уже о полном отсутствии договоров аренды, что в итоге приводит к несвоевременной оплате, скандалам с залитыми соседями или неожиданному увеличению числа жильцов от одного до бесконечности.

К цивилизованному способу сдачи и найма жилья ярославцы начали прибегать сравнительно недавно: только к середине 2000-х стало нормой обратиться в агентство недвижимости вместо того, чтобы самолично обзвонить\обегать весь город в поисках подходящего варианта. Тем не менее, большинство арендаторов предпочитают сэкономить на услугах риелторов, а большинство арендодателей даже через агентства действуют сумбурно, как и прежде.

Самый распространенный на Западе вид съемного жилья – так называемые доходные дома – в Ярославле пока отсутствуют как класс. Впрочем, не только в Ярославле. В среднем по России прослойка легальных арендодателей составляет 1%. Доходных домов единицы, хотя в Европе и США этот институт хорошо развит и приносит доход в бюджет – как напрямую, так и за счет налогов. Для нашей страны, десятилетиями жившей в государственных квартирах и еще не до конца разобравшейся с приватизацией, доходный дом – явление непривычное и не очень понятное. Хотя в середине XIX-начале XX вв. по всей России доходные дома были очень распространены. В центре Ярославля до сих пор сохранились памятники архитектуры с соответствующим статусом: доходный дом Разживиных (ул. Революционная), Сакина (ул. Собинова) и т.д. И даже печально известный особняк Понизовкина когда-то был доходным домом.

В современной России первые доходные «ласточки» не так давно появились в Москве. Находящееся в муниципальной собственности элитное жилье приносит городу около 3 тысяч долларов в месяц с каждого арендатора. В регионах о такой перспективе пока только думают, хотя в крупных городах первые шаги уже сделаны. Так, в начале 2010 года решение о строительстве муниципальных доходных домов было принято властями Калининграда. Между тем, в некоторых странах до половины всего жилого фонда и сейчас приходится на доходные дома. В Европе они, как правило, рассчитаны на небольшое количество (8-18) квартир и приносят владельцам от 35 до 65 тысяч евро в год.

Еще одно отличие от западного рынка аренды заключается в разобщенности и неактивности самих нанимателей жилья. В Европе первые объединения квартиросъемщиков возникли еще в середине XIX века, а Международный союз квартиросъемщиков (IUT) был создан в 1926 году. В России ассоциация нанимателей жилья (РАНЖ) была зарегистрирована только в 2008 году (кстати, инициаторами организации выступили ярославцы) и пока объединяет преимущественно арендаторов муниципального жилфонда.

Однако при всей своей неустроенности рынок аренды жилья в Ярославле существует, и ему, как и любому другому, свойственна определенная динамика, сезонные изменения и зависимость от макроэкономических тенденций. Как он пережил последствия мирового кризиса и как выглядит сегодня, мы спросили у экспертов.

 Кто есть кто

 Сначала рассмотрим участников рынка. Арендодателей условно можно разделить на 2 категории - «сознательные» и «случайные». Большинство арендодателей – люди, которым посчастливилось иметь в собственности на одну единицу жилья больше, чем им необходимо на данный момент. Однако есть и «сознательные» арендодатели, покупающие жилье специально, чтобы его сдавать. Такие люди вкладывают свободные деньги в недвижимость с целью получения небольшого, но стабильного дохода, а также для сбережения средств – ведь недвижимость и при сдаче ее в аренду мало обесценивается и остается ликвидной. В крайнем случае, квартиру всегда можно продать и высвободить деньги. Что и происходило в 2008-2009 гг., когда бизнесу не хватало наличных средств. Впрочем, уход сознательных арендодателей с рынка массового характера не носил.

Классификация арендаторов содержит больше разделов. Генеральный директор АН «Приоритет» Юрий Егоров видит состав квартиросъемщиков Ярославля таким образом:

70%  - ярославцы или переехавшие в Ярославль жители области. Это в основном молодые пары или семьи (2-3 человека, максимум 4), не имеющие собственного жилья и возможности купить жилье в ипотеку. Возраст в среднем от 20 до 35 лет.

15% - студенты, временно приезжающие в Ярославль на период обучения.

15% - иногородние граждане, приезжающие как на временную работу, так и на постоянную.

 По арендодателям экономические перемены ударили в первую очередь.

«До кризиса в город шли инвесторы, соответственно, открывались филиалы и представительства иногородних и иностранных фирм, - говорит начальник отдела аренды ООО АН «Элитный квартал» Михаил Спасский. - Они привозили с собой часть сотрудников, которых нужно было обеспечить жильем. В кризис приток таких арендаторов сократился. К тому же ухудшение экономической ситуации, в том числе на рынке труда (снижение доходов граждан, сокращения или их угроза), заставили многих умерить аппетиты и пересмотреть статьи расходования семейного бюджета. Люди вынуждены были переехать в более дешевые квартиры или отказаться от аренды отдельного жилья, уплотнившись со своими родственниками. Участились так называемые «арендные обмены», которые, кстати, в нашем регионе практически не развиты и в обычное время не практикуются. В итоге спрос резко упал, а его структура сместилась в сторону более доступного и дешевого жилья».

 Третья сторона, участвующая в рынке найма жилья, - риелторы и агентства недвижимости. Это самые малочисленные, но самые дисциплинированные участники бизнес-процесса.

«На сегодняшний день в Ярославле действует около 150 структур, предоставляющих услуги по сдаче-съему жилых объектов недвижимости, - объясняет директор «ЭРМИТАЖ НЕДВИЖИМОСТЬ ТУРИЗМ» Игорь Добренков. – Более половины из этого числа – частные маклеры, треть – агентства, находящиеся в «пограничной зоне» (ежегодно приблизительно это количество новых агентств появляется на рынке и такое же исчезает). Кстати именно эта часть, исходя из необходимости выживания на рынке, активно дисконтирует. Можно выделить около 20 крупных игроков на рынке аренды жилья. На них и приходится основной объем сделок».

 Верхи не сдают, низы не снимают

 Итак, в конце 2008-начале 2009 года строй арендаторов заметно поредел. К чему это привело? Во-первых, в целом по городу снизились цены на съемное жилье. Во-вторых, изменилась структура спроса. Впрочем, на спрос влияет не только снижение платежеспособности арендаторов. Возможно, с этим связано расхождение наших экспертов в оценке привлекательности разных районов города.

 МИХАИЛ СПАССКИЙ

Начальник отдела аренды ООО АН «Элитный квартал»

 «На структуру спроса и предложения влияют многие факторы, более или менее масштабные. В том числе повлиял и мировой финансовый кризис. На данный момент наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса: комнаты (3-4 тысячи рублей в месяц), 1-комнатные (от 7 до 8 тысяч рублей в месяц) и 2-комнатные квартиры (от 8 до 12 тысяч рублей в месяц). Основная группа арендаторов такого жилья - молодые пары и молодые семьи. 3-4-комнатные квартиры пользуются спросом реже и, в основном, у больших семей.

Что касается элитного жилья, то спрос на него небольшой, и цены остаются на прежнем уровне. Спрос на такое жилье формируют, в основном, командированные работники высшего и среднего звена управления, а их в последнее время стало меньше. При этом приходится сталкиваться с проблемой, когда представление об элитности жилья у потенциальных арендаторов сильно расходится с нашим, местным, представлением о таковом. Собственники, вложившись в ремонт, хотят побыстрее «отбить» расходы и, считая свою квартиру эксклюзивной, устанавливают завышенные цены.

Самые «привлекательные» районы города с точки зрения потенциальных арендаторов:  Брагино, Пятерка, Заволга. В этих районах, в отличие от центра, можно найти жилье в аренду по умеренным ценам. Традиционно большой популярностью пользовался район Московского проспекта, однако текущие работы по его ремонту сильно изменили мнение клиентов о привлекательности этого направления».

 ЮРИЙ ЕГОРОВ

Генеральный директор АН «Приоритет»

 «С начала кризиса на 20 процентов уменьшился спрос, на 250процентов увеличилось предложение. Цена на маленькие квартиры обычной планировки, которые стоили от 6 до 10 тысяч рублей в месяц, снизилась от 0 до 10 процентов, на жилье стоимостью от 20 до 50 тысяч рублей цены снизились от 30 процентов до 50 процентов в зависимости от класса. В настоящий момент цены стабилизировались, и поступают различные предложения сдачи жилой недвижимости, но наибольшим спросом у ярославских арендаторов пользуются:

-1-комнатные квартиры в спальных районах стоимостью от 5000 до 8000 рублей;

-1-комнатные квартиры в центре от 9000 до 12000 рублей;

- 2-комнатные квартиры в спальных районах от 8000 до 12000 рублей;

- 2-комнатные квартиры в центре от 12000 до 15000 рублей;

- комнаты во всех районах города от 3000 до 4500 рублей.

В целом по-прежнему пользуются повышенным спросом квартиры и комнаты в центре города, на Пятерке и Нефтестрое – в основном за счет иногородних студентов».

 ИГОРЬ ДОБРЕНКОВ

Директор компании «ЭРМИТАЖ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ТУРИЗМ»

 «Чтобы понять составляющие спроса, следует разделить жилье, сдаваемое в аренду, на 3 основных типа: эконом-класс, средний класс и элитное жилье. Из изменений последних лет хочу отметить, что в прошлом ощущался серьезный дефицит в секторе элитного жилья. За последние 5 лет дефицит значительно сократился: спрос в этом сегменте находится в равновесии с предложением.

Что касается структуры спроса – здесь практически ничего не изменилось. Можно отметить по-прежнему высокую востребованность жилья эконом-класса. За аренду традиционно отдается не более 50 процентов месячного дохода, поэтому подавляющее количество потенциальных арендаторов ищут недорогое жилье. На квартиры эконом-класса приходится более 65 процентов совокупного спроса. Этот сегмент в основном интересует иногородних студентов, менеджеров нижнего звена, молодые семьи, которые пока не в состоянии приобрести отдельное жилье и другие категории граждан с небольшим доходом Данная категория арендаторов на первое место ставит стоимость аренды квартиры, а не месторасположение и качество ремонта.
Спрос в сегменте квартир среднего класса формируют менеджеры среднего звена, сотрудники коммерческих фирм, аренду квартир которым оплачивает работодатель, семьи с доходом выше среднего. Арендаторами элитного жилья являются предприниматели, бизнесмены и менеджеры высшего звена с высоким доходом. Также потребителями данного сегмента рынка аренды квартир являются крупные коммерческие предприятия, снимающие эти квартиры в основном для приглашенных специалистов. Для нанимателей квартир среднего класса и элитного жилья важен район города, вид из окна, инфраструктура микрорайона».

 Если отвлечься от макроизменений, неизбежных в текущей экономической ситуации, нельзя сбрасывать со счетов обычные сезонные волны спроса. В сезон отпусков и студенческих каникул спрос на съем квартир естественно уменьшается – соответственно, снижаются и цены. При этом увеличивается спрос на аренду загородной недвижимости на летний период. Однако предложение здесь минимально, как по объему, так и по разнообразию, а спрос традиционно превышает предложение.

Очередной всплеск на рынке аренды городского жилья происходит с началом нового делового сезона, то есть после окончания периода отпусков и к началу учебного года – в августе-сентябре.

«Поток абитуриентов и студентов значительно увеличивает спрос, особенно на дешевые комнаты и квартиры. Вследствие этого цены на жилье эконом-класса к концу лета вырастут и, скорее всего, останутся на таком уровне до  конца осени, - отмечает Михаил Спасский. – Поэтому если у клиента стоит задача снять квартиру на длительный срок, то следует этим озаботиться заранее. Летом вы сможете сэкономить деньги и время на поиск квартиры. В этом году также стоит ожидать роста спроса на рынке аренды жилья в связи с празднованием 1000-летия Ярославля. Такой всплеск, вероятно, будет кратковременным, но затронет все виды жилья - от эконом до класса люкс. И бронировать их лучше заранее».

 «В конце лета-начале осени спрос в 5-6 раз превышает предложение, - подтверждает Игорь Добренков. – Арендодателям можно дать совет сдавать свое жилье именно в этот период (с июля по октябрь) и заключать договор аренды на 11 с половиной месяцев. Таким образом, можно получить максимально высокую арендную ставку за свой объект недвижимости. Арендаторам, в свою очередь, надо избегать этого периода. Наиболее выгодные с точки зрения арендатора условия можно получить в декабре, январе и феврале. Договор также следует заключать на срок чуть меньше года, чтобы срок истечения договора приходился на тот же самый период».

 Что касается цен, то, по мнению наших экспертов, о полной стабилизации на рынке недвижимости в целом и на рынке аренды жилья в частности говорить пока преждевременно. Лишь в начале 2010 года стала проявляться тенденция увеличения спроса, повлиявшая на некоторую стабилизацию цен.

«Цены стремятся к докризисному уровню, но в настоящий момент этот уровень еще не достигнут: цены все еще ниже тех, что были до кризиса, и в ближайшее время не следует ожидать их стремительного роста, за исключением сезонных колебаний, - констатирует Михаил Спасский. – На сегодняшний день реальный рост цен после падения в период кризиса составил чуть больше 10 процентов. Также не достигнут еще баланс цен спроса и предложения. Собственники считают, что цены уже выросли, и не готовы сдавать жилье по «кризисным» ценам. А потенциальные арендаторы все еще думают, что цены не должны расти, поскольку экономическая ситуация далека от благополучной»

 Риелтор в помощь

 До сих пор некоторые собственники, не говоря уже о съемщиках, пытаются сдать или снять жилье самостоятельно. Однако в этом случае их подстерегает ряд трудностей.

«С одной стороны, существует опасность столкнуться с мошенниками (как арендодателю, так и арендатору), - предупреждает Михаил Спасский. – С другой стороны, стоит учесть, сколько времени и сил уйдет на проведение телефонных переговоров, презентации, обсуждение особенностей жилья... Адекватную и реальную стоимость найма квартиры также трудно определить неспециалисту. Плюс велика опасность заключить «плохой», пустой договор, в котором не будут прописаны все важные условия, права, обязанности и ответственность сторон».

 Проще, конечно, не изобретать велосипед, а обратиться за помощью к профессионалам. Удобство в этом случае очевидно. Скажем, для арендатора важно получить подтверждение прав лица, сдающего квартиру, на совершение таких действий – чтобы не быть впоследствии выселенным ни за что ни про что. Для этого необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру, убедиться в наличии полномочий собственника на подписание договора найма и в согласии других лиц, имеющих права на это имущество. Если арендатор обратился в агентство недвижимости, то все это сделают специалисты. В противном случае поиском и проверкой документов придется заниматься самому.

«Плюсы самостоятельного поиска жилья в аренду – это экономия денег, минус – это время на переговоры и траты на рекламу, - говорит Юрий Егоров. – Потраченное время иногда достигает месяца. Так что арендаторы платят риелторам вознаграждение за экономию времени, денег, собственных усилий, за юридическую помощь и консультацию, за избавление от риска связаться с мошенниками».

 Какое агентство выбрать? Критерии поиска стандартные – хорошая репутация, опыт работы на рынке найма, положительные отзывы и рекомендации. Услугами частного риелтора рекомендуется пользоваться, только если вы хорошо знаете профессиональные качества этого человека. Но в любом случае главное – заключить договор на оказание услуги. Тогда повышаются шансы на то, что результат будет соответствовать вашим требованиям и ожиданиям.

«Распространенная ошибка арендодателей – попытка сдать жилье, обратившись сразу в несколько агентств, - рассказывает Михаил Спасский. – Полагают, что это поможет быстрее найти арендатора, однако здесь есть ряд подводных камней. Во-первых, риелтор, имеющий заявку от потенциального арендатора, охотнее будет предлагать варианты жилья, по которым имеет эксклюзивные права на оказание услуги. Во-вторых, желание сдать квартиру, информация о которой есть в нескольких агентствах, заставляет риелтора принимать меры, чтобы обойти конкурентов, – вплоть до попытки снизить стоимость найма».

 Кстати, последнее явление – одно из следствий следующей ошибки арендодателей. Парадокс ярославского рынка аренды жилья состоит в том, что для собственников жилья услуги риелторов бесплатны, а комиссию риелтору платит арендатор. В то время как в других регионах, в частности, в Москве, схема оплаты услуг агентств недвижимости иная: чаще всего комиссию платит арендодатель, либо сумма распределяется между арендатором и арендодателем поровну.

Эксперты существующую в нашем регионе ситуацию считают странной. Ведь «кто платит, тот и музыку заказывает». Сейчас, «благодаря» сложившейся  в Ярославле традиции, владелец жилья оказывается в невыгодном положении: нередко риелтор, ориентируясь на интересы потенциальных арендаторов, пытается убедить собственника изменить свои требования к условиям сделки и, прежде всего, снизить стоимость найма.

Впрочем, существующее положение вещей может измениться, поскольку кризисная ситуация оказала влияние не только на кошельки, но и на психологию арендодателей.

«В первом квартале 2009 года специалисты отдела аренды нашей компании провели опрос собственников объектов недвижимости, и выяснили, что более 60 процентов опрошенных готовы взять на себя расходы по оплате услуг агентства недвижимости, - говорит Игорь Добренков. – Это вполне закономерно. За первые месяцы 2009 года количество предложений жилой недвижимости, предлагаемой собственниками только через наше агентство, достигло 1200 объектов. А срок экспозиции объектов увеличился в среднем до 3 месяцев».

 У бесплатности риелторских услуг для арендодателей есть еще один побочный эффект.

«Раз собственнику не надо оплачивать услуги агентства недвижимости, то вроде и договор на оказание этих услуг заключать нет смысла, - комментирует Михаил Спасский. – Однако даже если допустить, что для владельца жилья услуга по ее сдаче будет бесплатной, заключение договора позволяет сторонам зафиксировать предмет договора, права и обязанности заказчика и исполнителя, сроки оказания услуг, требования к арендаторам и так далее. Не имея договора, заказчик и исполнитель не несут  ответственности друг перед другом, а это может иметь негативные последствия для обеих сторон. Риелтор оказывается в ситуации повышенного риска. Есть примеры, когда потенциальный арендатор при осмотре квартиры отказывается от предложенного варианта, а через некоторое время возвращается и пытается договориться об аренде напрямую с собственником. Отстоять свои законные права риелтору в таких ситуациях бывает трудно. Но и у собственника не будет возможности предъявить претензии к агентству недвижимости, если возникнут нарекания к качеству оказанной услуги».

 Рассмотрев основные ошибки, мы вывели 3 правила, которые стоит соблюдать участникам рынка, готовясь к сделке по сдаче\найму жилья:

1. Один риелтор
2. Подписание договора на оказание риелторских услуг
3. Комиссию платит собственник жилья

 Итак, правила соблюдены, агентство недвижимости выбрано – что дальше?

«Дальше начинаются заботы агентства, - объясняет Михаил Спасский. – Работа риелторской компании с клиентом, желающим сдать жилье, включает в себя:

- проверку правоустанавливающих документов на жилье, прав и полномочий клиента на распоряжение этим имуществом,

- экспресс-оценку жилья, консультацию по вопросу рыночной стоимости ее найма,

- заключение договора на оказание соответствующих услуг между агентством и собственником, с указанием характеристик жилья, других существенных условий,

- организацию рекламной кампании, ведение переговоров с потенциальными арендаторами, проведение показов,

-  подготовку, согласование и подписание сторонами договора найма, и акта приема- передачи квартиры и иного имущества, находящегося в ней,

- подписание акта выполненных работ (оказанных услуг) между заказчиком и риелторской компанией.

Работа с клиентом, желающим снять жилье, в принципе, аналогична:

- заключение договора на оказание услуг по поиску жилья для найма, с указанием требований к нему, других существенных условий,

- подбор вариантов, организация показов,

- подготовка, согласование и подписание  договора найма и акта приема- передачи квартиры,

- подписание акта выполненных работ (оказанных услуг) между заказчиком и риелторской компанией».

 Соотнеся с этими алгоритмами стиль работы конкретного риелтора, можно понять, насколько он компетентен.

 Наука договора

 Сдавая жилье внаем самостоятельно, собственники часто поверхностно подходят к составлению договора найма, что нередко приводит к возникновению конфликтных ситуаций с арендатором и финансовым потерям. Наши эксперты при составлении договора рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

«В первую очередь нужно учесть 3 условия, - говорит Юрий Егоров. – Имеет ли потенциальный арендодатель право сдавать квартиру в наем (есть ли у него право распоряжаться данным объектом недвижимости). Стоимость и сроки аренды. Порядок расторжения договора. И не забудьте, что в настоящее время стоимость аренды обозначается как с учетом коммунальных услуг, так и без их учета».

 Как правило, знания этих трех условий достаточно, чтобы составить более-менее грамотный договор самостоятельно. Хотя риелторы предусматривают в этом документе гораздо больше тонкостей.

В АН «Элитный квартал» выделяют следующие моменты, которые необходимо учесть при составлении договора найма:

- порядок оплаты расходов, не входящих в стоимость найма (возмещение собственнику или самостоятельная оплата арендатором). С точки зрения налога на доходы собственнику выгоднее, чтобы услуги договора, на предоставление которых можно перезаключить на арендатора, последний оплачивал самостоятельно;

- возможность и порядок изменения стоимости найма в период действия договора;

- порядок пролонгации и расторжения договора, в том числе досрочного. Имеет смысл четко прописать сроки уведомления сторонами друг друга о досрочном одностороннем расторжении договора, а также финансовые последствия такого расторжения;

- ответственность сторон (в том числе за нанесение вреда имуществу третьих лиц), порядок устранения повреждений квартиры, инженерных коммуникаций и т.д.;

- согласовательный порядок проведения арендатором реконструкций, перепланировок, ремонта, а также, будет ли собственник возмещать стоимость проведенных арендатором улучшений квартиры;

- фиксированный список лиц, которые будут проживать с арендатором или будут вселены им в квартиру. В последнее время организации, взимающие коммунальные платежи, особенно ТСЖ, стали внимательно относиться к учету количества проживающих в квартирах людей, так как расчет некоторых платежей зависит от этого показателя.

 Факт передачи квартиры внаем обязательно должен быть зафиксирован актом. В нем нужно указать имущество, находящееся в квартире, показания счетчиков на дату составления акта, информацию о наличии или отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей и т.д.

 Доходы и расходы

 Казалось бы, все расходы лежат на поверхности: для арендатора это комиссия риелтору и ежемесячные выплаты владельцу жилья, для арендодателя – затраты на рекламу и звонки в случае самостоятельной сдачи своей собственности. Однако и здесь не обходится без подводных камней. Приведем несколько полезных советов от наших экспертов.

 - Арендаторам

 Помните, что существует 2 подхода к определению арендной платы: без учета дополнительных расходов и с учетом всех или части дополнительных расходов.

 «Обязательно оценивайте для себя полную стоимость аренды, включая коммунальные и другие платежи, - советует Юрий Егоров. – Стоимость найма в 6000 рублей со включенными коммунальными платежами – совсем не то же самое, что 6000 рублей + коммунальные платежи + электроэнергия + телефон и охрана при их наличии».

 «Дополнительные платежи зачастую могут давать до 30 процентов нагрузки на стоимость аренды, - подтверждает Игорь Добренков. – Есть еще один момент: если квартира требует ремонта или покупки бытовой техники, попробуйте рассмотреть эти расходы, распределив их на 12 месяцев. Именно на этот срок обычно заключаются договоры аренды. Таким образом вы сможете получить представление о реальных затратах на аренду и, возможно, выберете другой, более дорогой вариант, где сделан ремонт и есть в наличии все необходимое».

 При подсчете возможных расходов оцените не только арендную плату, указанную в договоре, но и возможность ее изменения в течение срока действия договора, а также размер, сроки и условия такого изменения. Помните, что, заключая договор аренды на небольшой срок, вы рискуете столкнуться с повышением арендной платы при его перезаключении.

 - Арендодателям

 Дополнительным расходом для собственника является необходимость уплаты налога на доход. Он может составлять 13% (сдача в аренду жилья от физического лица) или 6% (сдача в аренду жилья через регистрацию собственника в качестве  индивидуального предпринимателя и применение упрощенной системы налогообложения). Здесь, однако, есть много тонкостей, которые могут помочь арендатору оптимизировать свои расходы. Грамотный риелтор может подсказать их своему клиенту.

 «Говоря о расходах, которые могут быть у собственника при сдаче своего жилья в аренду, нужно отметить 2 момента - страхование жилья и доверительное управление, - говорит Михаил Спасский. – На первый взгляд, это лишь увеличение расходов. На деле при страховании сдаваемой в аренду квартиры собственник минимизирует свои потери в случае возникновения каких-либо экстренных ситуаций и причинения вреда своему имуществу или имуществу третьих лиц. А используя доверительное управление, избавляется от множества хлопот, связанных с контролем за расчетами по аренде, своевременностью и полнотой оплаты коммунальных расходов, за состоянием квартиры и находящегося в ней имущества. В этом случае все контрольные функции берет на себя риелторская компания. Клиенты, уже воспользовавшиеся этой услугой, оценили по достоинству ее преимущества. Но большого развития доверительное управление в нашем регионе пока не получило».

 Еще один совет арендодателям: формируя стоимость аренды, обращайтесь к профессионалам на рынке. Завышение стоимости недвижимости ведет к увеличению срока экспозиции, а для арендодателя каждый день простоя – это упущенная выгода.

 Долгий путь к цивилизации

 «Главной проблемой на пути становления цивилизованного рынка аренды жилья в нашем регионе являются некие устаревшие, но устоявшиеся правила, которые давно изменились в более продвинутых регионах, таких, например, как Москва», - считает Михаил Спасский.

 «Основной проблемой сегодня является правовая неграмотность граждан, - дополняет Игорь Добренков. – Бывает так, что владельцы недвижимости чувствуют себя также и «хозяевами людей», арендующих эту недвижимость. Чтобы в полной мере осознавать свои права, рекомендую всем, кто в обозримом будущем столкнется с тематикой аренды жилья, ознакомиться с Главой 35 Гражданского кодекса РФ, которая регламентирует вопросы найма жилых помещений».

 Недостаток правовой грамотности – одна из любимых заноз российской действительности. Но если взглянуть на рынок аренды жилья во временной перспективе – скажем, за последние 10 лет – можно констатировать заметные перемены к лучшему. Определились ведущие игроки в риелторском бизнесе, увеличилось количество дефицитного в свое время элитного жилья, сам процесс сдачи\найма все больше выходит из тени и оформляется договорами и актами. Причем договоры все реже оформляются «на коленке». Еще не стало привычным страхование жилья при сдаче внаем, но, по словам наших экспертов, собственники все чаще задумываются о безопасности своего имущества. Также среди собственников жилья все большую популярность приобретает доверительное управление, и больше половины из них уже готовы платить за услуги риелторов, что тоже свидетельствует о движении рынка в направлении западной модели.

Как скоро благие намерения арендодателей достигнут критической массы и станут реальностью бизнеса, предсказать не возьмемся. Зато можем дать небольшой прогноз на ближайшее будущее от одного из экспертов.

«Ситуация на данный момент стабильна, - считает Юрий Егоров. – Всплеск активности на рынке аренды жилья ожидается в августе-сентябре 2010 года. Точно можно спрогнозировать, что с середины августа по конец 2010 года спрос будет более активным чем в настоящее время. В этот период возможно цены подрастут на 5-10 процетов, а предлагаемые в аренду квартиры будут находить своих арендаторов гораздо быстрее».

 Дальнейшие тенденции рынка аренды жилья – и в этом сошлись все наши эксперты – будут зависеть от общей экономической ситуации и в известной степени повторят график развития рынка недвижимости в целом.