Президент- элект НП Межрегиональная Гильдия Риэлторов Громова Вера Юрьевна приняла участие в IХ специализированной выставке «Ярославский строительный форум-2013», прошедшей 20 – 22 марта в ГКВК «Старый город».

20 - 22 марта в ГКВК «Старый город». в Ярославле состоялась IХ специализированная выставка «Ярославский строительный форум-2013»(ЯСФ). Мероприятие вызвало большой резонанс среди строительных компаний, власти, СМИ и общественности города.

Организаторами выставки выступали Компания «ИНФОКОМ» при поддержке Департамента строительства Правительства ЯО, Российского Союза Строителей, Ассоциации Строителей России, Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма; НП СРО «Главное межрегиональное управление строительства «ГлавВерхнеВолжскСтрой»; Ипотечный брокер «Ярослав Мудрый»; НП «Межрегиональная гильдия риэлторов».

Представители НП Межрегиональная Гильдия Риэлторов приняли участие в Пленарном заседании Форума, темой которого: «Этапы и пути реализации Государственной программы по обеспечению россиян доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами».

НП Межрегиональная Гильдия Риэлторов также выступила организатором круглого стола: «Проблемы взаимодействия риэлторского сообщества с органами власти, с застройщиками, кредитным сектором», на котором были рассмотрены вопросы выстраивания деловых отношений, совместном определении форм и методов сотрудничества.

Представители Гильдии приняли участие в обсуждении важных тем на другом круглом столе: «Арендное жилье как инструмент улучшения жилищных условий для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

В рамках Пленарного заседания Форума с докладом на тему «РЕГУЛИРОВАНИЕ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ в РФ» выступила Президент- элект НП Межрегиональная Гильдия Риэлторов Громова Вера Юрьевна.

Тезисы из доклада Громовой В.Ю. «Регулирование риэлторской деятельности в РФ».

Несмотря на то, что в самой Государственной программе по обеспечению россиян доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами не затронуты вопросы участия в ней профессионального риэлторского сообщества, риэлторы могут и готовы сделать со своей стороны все необходимое, чтобы жилье стало действительно доступным для жителей области.

Профессиональные риэлторские услуги давно стали неотъемлемой частью рынка недвижимости и непременно будут задействованы в процессе фактической реализации программы, предоставляя услуги населению, попадающему под эту программу. Доступность жилья- это не только цена квадратного метра и даже не только сумма расходов на ипотеку. Это еще и расходы населения на привлечение услуг риэлторов и, что самое главное, надежность совершаемых с участием риэлторов сделок с жильем.

Риэлторы видят свой возможный вклад в реализацию программы по обеспечению населения доступным жильем:
- в снижении рисков населения при совершении сделок с недвижимостью;
- в снижении стоимости риэлторских услуг для тех категорий граждан, которые попадают под действие программы.

Основным инструментом, позволяющим снизить риски населения в процессе взаимодействия с риэлторами является регулирование риэлторской деятельности.

Мировой опыт регулирования в этой сфере очень разнообразен: в одних странах существует прямое государственное регулирование, в других регулирование осуществляется на базе саморегулируемых организаций на основе внутренних стандартов принятых сообществом профессионалов.

В истории регулирования риэлторских услуг в нашей стране был период лицензирования риэлторской деятельности. После отмены лицензирования в 2002 году какой- либо адекватной замены этому способу регулирования предложено не было. В целом, правовые установления были сведены к надзору и контролю за соблюдением прав потребителей услуг, антимонопольного законодательства, налогообложения и отчетности. Отход государства от политики лицензирования значительно сократил круг гарантий, обеспечивающих надлежащее осуществление риэлторской деятельности и защиту ее субъектов.

Отсутствие регулирования порождает негативные явления в общественно значимом масштабе:
- низкий уровень качества риэлторских услуг,
- высокая ротация операторов рынка
- низкий уровень финансовых гарантий со стороны компаний.

Объективная потребность регулирования риэлторского бизнеса в России очевидна.
Сразу после отмены государственного регулирования риэлторской деятельности профессиональное сообщество самостоятельно и на добровольной основе начало предпринимать действия, направленное на внутреннее регулирование деятельности:

- была создана Российская Гильдия Риэлторов и региональные профессиональные объединения в каждой области, разработана структура работы и взаимодействия РГР и региональных объединений;
- РГР были разработаны единые требований к риэлторской услуге и к оказывающим ее компаниям, к уровню квалификации специалистов, зарегистровано в Госстрандарте России Положение «О Системе добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации», внедрена Система сертификации и т.д.
С некоторым допущением можно сказать, что именно эти принципы заложены в Федеральном Законе №315 «О саморегулируемых организациях». Государством была предложена модель регулирования, максимально приближенная к самостоятельно разработанной риэлторским сообществом.

Регулирование через создание саморегулируемых организаций предполагает:
- разработку стандартов и правил оказания услуги;
- контроль за соблюдением стандартов и правил членами СРО;
- механизм разрешения споров между членами СРО и между членами СРО и потребителями;
- механизм финансовой (имущественной) ответственности членов СРО перед потребителями;
- обучение, повышение качества услуги;
- открытость информации о деятельности СРО.

Профессиональному сообществу сейчас дано право самостоятельно регулировать свою деятельность с учетом положений действующего законодательства, но на основе самими ими разработанных правил.

Стоит отметить, что риэлторское сообщество откликнулось на предложенный вариант регулирования. Саморегулируемые организации агентств недвижимости уже работают в Москве, Санкт-Петербурге, Омске, Кемерово, Нижнем Новгороде, Саратове, Екатеринбурге, Владивостоке и других регионах страны. Все больше участников рынка понимают необходимость этого процесса.

Однако, по мнению риэлторов, саморегулирование в нынешнем виде не в полной мере решает все стоящие задачи и даже не в полной мере решает существующие проблемы.
Отчасти причина именно в несколько разных ожиданиях от саморегулирования со стороны государства, общества и риэлторов. Риэлторского сообщества до сих пор ведутся споры о том, какая модель регулирования наиболее оптимальна.

Отчасти потому, что какого либо регулирования со стороны государства наиболее значимых параметров отрасли не предусмотрено. Закон о СРО довольно общий и не учитывает специфику отрасли.

На уровне отдельных компаний остается чисто практическое недопонимание- зачем вообще нужно добровольное саморегулирование и вступление в члены таких СРО, если вести бизнес можно и без этого.

На уровне населения- потребителей риэлторских услуг вообще часто отсутствует понимание системы и ценности добровольного саморегулирования.

На уровне властей возникает непонимание, почему риэлторское сообщество так медленно использует давно ожидаемое регулирование.

Кроме того, не учитывается мнение риэлторского сообщества, что добровольное саморегулирование в текущем виде не дает гарантий наведения порядка на рынке недвижимости. В качестве аргументов приводятся следующие:

1. Добровольное саморегулирование не сможет защитить общество от угроз, ведь под регулирование попадут только те риэлторские компании, которые сами и добровольно в него вступят, а такое решение примут, скорее всего, и так в первую очередь добросовестные компании. При этом на рынке смогут спокойно продолжить работу недобросовестные участники рынка, причем за пределами СРО, что не позволит принимать к таким никаких мер воздействия, разработанных СРО. Такие компании полностью выпадают из под механизм регулирования и контроля. С другой стороны оправданными признаются и аргументы «за» именно добровольное, а не обязательное вступление в СРО, а именно: система регулирования должна опираться на механизмы работы демократических институтов общества и не должна приводить к навязыванию принудительных поборов. Кроме того, в высказываниях риэлторов за обязательное вступление в СРО многие видят лишь желание ограничить конкуренцию, способ вытеснить с рынка часть его участников, установив принцип допуска в профессию.
2. С точки зрения чисто финансово- затратной конкурентоспособность членов СРО ниже, чем у агентств, игнорирующих СРО. Вступление в СРО предполагает дополнительные расходы для его членов, в то время, как агентства, работающие за пределами СРО таких расходов не несут.
3. Стандарты и правила некоторых созданных СРО могут не отвечать потребностям и ожиданиям государства и населения в части обеспечения гарантий. В законе нет никаких ориентиров, касающихся чисто профессиональной деятельности, как и неких единых базовых стандартов. А значит нет гарантии, что все СРО возьмут «высокую планку» стандартов. Даже сейчас лишь часть действующих СРО взяли за основу систему сертификации профессиональной деятельности риэлторов, разработанную РГР. Часть созданных СРО для упрощения регистрации и набора для этого необходимого количества членов ограничилась минимальным набором правил, не дающих реальной защиты потребителю. Уже сейчас функционируют СРО, совершенно разных с точки зрения заложенного уровня требований к профессионализму и качеству оказываемых услуг. Другая сторона этого факта- возможная сложность выстраивать партнерские взаимоотношения между риэлторскими компаниями, входящими в СРО с отличающимися стандартами.
4. Требование закона о минимально необходимом количестве членов СРО может стать препятствием для регистрации СРО в небольших городах и даже регионах. С другой стороны, СРО сложно жестко контролировать выполнение членами СРО стандартов и применять меры дисциплинарного воздействия на них, если каждый член «на вес золота» с позиции поддержания их необходимого минимального количества.

Кроме того, есть и другие причины, по которым тормозится внедрение системы саморегулирования в риэлторской сфере.

Сложившийся и уже привычный вариант консолидации профессионального риэлторского сообщества, разработанный и внедренный РГР, предполагает некую вертикальную структуру: РГР на федеральном уровне и региональные профессиональные объединения. В законе о СРО не предусмотрено какой- либо структуры, ассоциации можно создавать по территориальному, отраслевому и межотраслевому принципу, нет никаких ограничений по количеству СРО, например в одном регионе, не предусмотрено и какой- то объединяющей вертикальной структуры.

Однако очевидно, что некая консолидация СРО необходима и, прежде всего, с позиций необходимости помощи, в т.ч. методической, особенно СРО, созданным в небольших регионах и городах. Консолидация могла бы помощь и в решении вопроса некой унификации, хотя бы базовых, стандартов и правил у разных СРО. Кроме того, не каждое отдельное СРО в состоянии самостоятельно и в полной мере воспользоваться правом, заложенным в законе- участвовать в обсуждении проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и т.д.

Однако, решение очевидной задачи по консолидации СРО идет не просто. Резонно было бы предположить, что для консолидации СРО целесообразно взять за основу уже имеющуюся структуру РГР, а для разработки стандартов- методические наработки РГР в области сертификации. И РГР вариант консолидации добровольных СРО через Национальное объединение риэлторских СРО.

Однако эту позицию разделяют далеко не все участники рынка. Существуют претензии региональных объединений к «Центру», большей частью касающихся того, что РГР не достаточно учитывает интересы и мнения регионов.

Уже сейчас формируются альтернативные структуры консолидации СРО, например Национальная палата недвижимости, которая декларирует, что именно здесь не на словах, а на деле опираются на мнение регионов, выступает против идеологической монополизации саморегулирования в рамках одного национального объединения, указывая на ошибки, допущенные в этих вопросах РГР. И эта позиция находит отклик, Национальная палата недвижимости формирует и территориальную структуру представительств.

Т.о., с одной стороны очевидно, что основной тренд и ближайшие перспективы регулирования риэлторской деятельности- это создание СРО риэлторских компаний, с другой стороны, эффективные механизмы функционирования саморегулирования пока еще находятся в стадии формирования. Остается не закрытой для обсуждения в профессиональной среде и тема оптимального варианта регулирования: добровольного или обязательного. Лично я готова присоединиться к позиции, высказываемой некоторыми участниками рынка, что добровольное саморегулирование оптимально, как переходный период к обязательному регулированию, но в течение этого периода самим профессионалам надо выработать эффективные механизмы ее функционирования.

Однако, помимо перечисленных вопросов, есть и еще один, без решения которого снижается эффективность любого регулирования, в т.ч. и в рамках закона о СРО. Это отсутствие в настоящий момент законодательно закрепленного понимания- что же представляет собой риэлторская услуга в правовом смысле.

Отсутствие четкого определения правовой природы и состава риэлторских услуг, закрепленное законодательно, не дает возможности вообще говорить о некачественных риэлтерских услуг, тем более сложно привлечь к юридической ответственности риэлтора за некачественное оказание услуг. Правовой иммунитет риэлтору от претензий к качеству их работы дают пробелы в законодательстве. Данная ситуация, помимо юридической неразберихи, порождает массу социальных проблем.

Действующий закон ФЗ N 315-ФЗ О САМОРЕГУЛИРУЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ- общий и не дает ответа на этот вопрос. Закрепление правовой природы риэлторских услуг и их состава в специальном нормативном акте, например в Законе о риэлторской деятельности.

Были попытки разработки проектов такого закона. Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Одноименные законопроекты находятся на стадии формирования в ряде субъектов РФ, при этом они значительно различаются относительно концепции контроля за риэлторской деятельностью (лицензирование либо аккредитация органами самоуправления) и форм осуществления риэлторской деятельности (в индивидуальном порядке либо через агентства).

Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.