Квадратный метр - Русь малоэтажная

июль 2009 

Русь малоэтажная

Лето. Как хочется вырваться из каменной хватки асфальтовых джунглей на природу, на свежий воздух, к солнцу! Если подходить к вопросу обустройства загородной жизни основательно, то в данном случае лучше заняться строительством собственного дома. Дл я тех же, кто не хочет ждать, а предпочитает наслаждаться общением с природой прямо сейчас, идеальным вариантом будет покупка готового дома или его аренда.
«ЭК» решил помочь вам в выборе и узнал, как обстоят дела с малоэтажным строительством в Ярославской области, что предлагает рынок, а также где и как можно получить кредит для покупки дома.

Диагноз: зависание
На сегодняшний день из всех российских регионов достаточно активно действуют и сотрудничают с местными властями в направлении малоэтажного строительства только московская, белгородская, Калужская и тверская области, где оно осуществляется в достаточно больших объемах. что касается ярославской области, то ситуация по данному направлению в нашем регионе нерадостная, хотя по областной программе развития малоэтажного строительства уже не первый год планируется строить до 70% от всего вводимого в строй жилья в регионе.
Мы проанализировали ситуацию на рынке коттеджной застройки ярославской области (см. таблицу). в результате данного исследования оказалось, что большая часть коттеджных поселков сформирована только на бумаге, а реально строится 13. однако строительство домов и их последующая продажа в этих поселках идут сравнительно медленно. в настоящее время во всех коттеджных поселках построено всего 297 домовладений, это лишь 8% от заявленного количества (3690 домовладений).
причем из построенных домов практически все продано еще в «докризисные» времена.

Наибольшее количество домов для постоянного проживания построено в поселках, расположенных в непосредственной близости от областного центра, наименьшее (0,6%) – в коттеджных поселках, находящихся в 1020 км от ярославля. в коттеджных поселках, удаленных на расстояние более 50 км от ярославля, предназначенных, в основном, для ведения дачного хозяйства, дела также обстоят сравнительно неплохо (построено 12,5%). вероятно, это связано с тем, что дом с участком там стоит менее 4 000 000 рублей.

Поселок Поселку рознь

Все коттеджные поселки, информацию о которых нам удалось найти, мы разделили на несколько групп.

1. Коттеджные поселки, позиционирующиеся как поселенияспутники. идея пришла из москвы, возникнув несколько лет назад у столичных девелоперов. было спроектировано около 30 проектовспутников москвы. они представляли собой отдельные поселения для постоянного проживания, расположенные в экологически благополучных районах, с развитой инфраструктурой, которая включала рестораны, школы, кинотеатры, бизнесцентры и т.п.; с хорошей транспортной доступностью, скоростными дорогами и даже вертолетными площадками на территории поселка. предполагалось, что деловые люди смогут вести свой бизнес и отдыхать, практически не выезжая из поселка. в итоге из 30 заявленных подмосковных проектов реализованы были единицы. Коттеджные поселки, конечно, остались, но их концепция в ходе реализации кардинально изменилась. на практике оказалось, что инфраструктура, запланированная в поселении, оказалась не востребована. Клубы, рестораны, бизнесцентры не отвечали запросам жильцов, они предпочитали развлекаться и заниматься бизнесом в москве. в качестве примеров таких поселков на территории ярославской области можно указать миллениум – спутник ярославля и большую бремболу – спутник переславля. оба проекта – разработка московских девелоперов. предполагалось, что 90% покупателей миллениума будут ярославцы. в настоящее время строительство на территории поселков не ведется. пересматривается концепция
.
2. Коттеджные поселки для постоянного проживания, расположенные в черте города или непосредственной близости от него: здесь инфраструктура развита слабо, поскольку у жителей поселка есть возможность пользоваться существующей городской инфраструктурой. все коммуникации тоже городские, отопление – от газового котла. земельные участки небольшие, застройка – таунхаусы или малоэтажные дома. примеры таких поселков – чистыеключи, парково, маяковского, шебунино.
в этих поселках достраиваются начатые объекты, готовые практически все проданы. учитывая кризис, можно сказать, что в этом сегменте коттеджного и малоэтажного строительства дела обстоят наиболее благополучно. со сроками, конечно, не укладываются, но строительство не остановлено – в шебунино заложено 2 новых фундамента, в березовой роще полным ходом достраивают 2ю очередь (6 таунхаусов), в чистых ключах достраивают 3ю линию таунхаусов и начинают новый проект – строительство таунхаусов на 2 и 4 квартиры и малоэтажного дома на 27 квартир.

3. Коттеджные поселки для постоянного проживания, располагающиеся на расстоянии 2030 км от ярославля, около существующих поселений или в непосредственной близости от них, при возможности подключаются к уже существующим сетямпланируется строительство магазинов, садов, школ (ямская слобода, серебряные ключи, горки9). здесь в основном продаются участки и заложено лишь несколько фундаментов.

4. Коттеджные поселки, позиционирующиеся как второе жилье, загородный дом, находящиеся на расстоянии более 30 км от ярославля. неразвитая инфраструктура, отдаленность от благ цивилизации, отсутствие хороших дорог делает эти проекты наиболее неперспективными. в этой категории построено несколько домов, участки продаются с подрядом или без подряда, продаж практически нет.

5. Так называемые «клубные» коттеджные поселки, предназначенные для элитного отдыха, рыбалки. участки в таких поселках продаются, как правило, среди «своих», находятся на большей удаленности от черты города в живописных местах, как правило, на берегу реки или водохранилища. здесь предлагается лицензированная охота и рыбалка. в некоторых поселках предусмотрено строительство ресторанов, причалов, гостиниц (юхоть, охотничья усадьба, некрасовское). поселки не развиваются. в коттеджном поселке юхоть построено 11 домов. 6. Кроме того, существуют еще пилотные проекты, которые должны были развиваться в рамках областной программы малоэтажного строительства. строительство планировалось в п. борисоглебском – 38 га, в г. Любиме – 25 га, в г. данилове – 3,13 га, в г. тутаеве – 33,2 га, в г. гавриловяме – 3 га, в с. брейтово – 12 га. все эти поселки могли бы стать новыми поселениями и использоваться как постоянное жилье, так как находятся вблизи существующих населенных пунктов. но, к сожалению, строительствоведется только в п. борисоглебском (там самая низкая стоимость 1 кв.м. по региону – от 14 000 руб./кв.м). в рамках областной программы малоэтажного строительства на территории ярославской области планируется развитие еще около 10 строительных площадок, это около 120 000 кв.м малоэтажного жилья.резюме

По словам некоторых застройщиков, в связи со сложившейся ситуацией на строительном рынке Ярославля и в результате удешевления строительных материалов действительно возрос интерес и спрос к индивидуальным домам и земельным участкам под индивидуальное жилищное строительство в коттеджных поселках, имеющих единую концепцию с развитой инфраструктурой и социальным сектором. Поэтому многие застройщики, которые на неопределенное время убрали «в стол» свои проекты, в настоящее время пересматривают концепцию своих поселков, делают новые расчеты по рыночной стоимости земельных участков и домов, решают вопросы подведения и подключения коммуникаций. Это значит, что будущее у коттеджного и малоэтажного строительства есть. Очень хочется верить, что, несмотря на основные сложности, связанные с предоставлением и оформлением земельных участков, согласованием и обеспечением подключения к инженерным сетям и строительством дорог, коттеджные поселки при условии грамотного и успешного сотрудничества застройщиков и органов местного самоуправления со временем станут достойной альтернативой городскому многоэтажному строительству. Расскажите о нынешней ситуации на рынке загородной недвижимости региона.

Что предлагается сейчас? Что пользуется спросом?

вопрос о приобретении загородной недвижимости попрежнему остается актуальным для очень широкого круга населения. Конечно, учитывая свои возможности, люди рассматривают различные варианты: от приобретения обычного дачного домика до покупки или строительства полноценной загородной усадьбы.рынок дачных участков с домами, традиционно достаточно активен и, как правило, особо активизируется спрос на такой вид загородной недвижимости весной и в начале лета. продажи загородной недвижимости более высокого класса не имеют ярко выраженной сезонности. дело в том, что хороший дом может продаваться достаточно долго, так как это эксклюзивный, индивидуальный и не дешевый продукт, поэтому и система ценообразования очень не предсказуема – трудно найти аналог.я бы отметила одну интересную тенденцию: помимо загородной недвижимости в коттеджных поселках, покупатели в нашем регионе активно интересуются покупкой отдельных домов, не входящих в организованные поселки, а также покупкой земли под самостоятельное строительство загородного дома. для многих это интересно, поскольку позволяет не только снизить себестоимость строительства, но и построить дом, полностью отвечающий индивидуальным потребностям своего хозяина.

Покупателей зачастую даже не пугает отсутствие инфраструктуры, одним из основных критериев многие рассматривают местоположение земельного участка. таких неорганизованных в обычном представлении загородных поселков много в Костромском направлении (район туношны, некрасовского и т.д.). выбрав земельные участки в живописном местечке, их владельцы объединяются для решения вопросов с подведением коммуникаций и готовы делать это самостоятельно, не переплачивая.
что касается организованных коттеджных поселков, то дома в них дороже и их чаще всего покупают для постоянного проживания или частого пребывания. в таких поселках централизованно подводятся все коммуникации и создается инфраструктура. здесь также представлены разные ценовые категории.в качестве примера элитного коттеджного поселка можно привести жсК «введенье», который находится в 25 км от ярославля по трассе м8 (москва-ярославль).

Сейчас это один из самых сформировавшихся поселков, в котором есть все необходимое: развитая инфраструктура, он расположен около реки Которосль, в окружении соснового бора, отличается однородным составом жителей (бизнесмены и высокопоставленные служащие), а также четкой планировкой улиц, в проектировании домов выдержан определенный архитектурный стиль. надо сказать, что цена на дома в введенье довольно высока, и кризис на это не повлиял, с учетом того, что там очень редко чтолибо продается.
стоит заметить, что рынок элитной загородной недвижимости в ярославской области развит достаточно слабо, по сравнению, например, с московской областью, где строительство загородных поселков премиум и бизнес класса началось уже давно.существуют и поселки экономкласса, строительство которых еще только зарождается, в основном, в ярославском и некрасовском районах, а также в районе туношны. о какойлибо единой инфраструктуре в них говорить не приходится, каждый сам по себе.одним из самых активно развивающихся поселков экономкласса можно назвать сарафоново. поселок располагается в 3 км от ярославля, на р. пажица, в угличском направлении. строительство ведется, в основном, по каркасной финской технологии. среди многообразия индивидуальных домов эти конструкции занимают достойное место: легкие и сравнительно недорогие дома, которые можно встретить и за рубежом, и по всей территории россии.

Они одинаково пригодны как для южных, так и для северных регионов. им отдают предпочтение в малоэтажном строительстве как более дешевым и энергосберегающим. на мой взгляд, здания, выполненные по каркасной технологии, отвечают всем требованиям современной жизни: экологически чистые, с большими возможностями для создания архитектурнопланировочных решений, высокого эксплуатационного качества.

Что подразумевает собой развитая инфраструктура применительно к коттеджному поселку?
С существует целый ряд факторов, которые необходимо учитывать при оценке и покупке частного домав первую очередь, это:

1. соответствующего уровня охрана;
2. налаженная система инженерных коммуникаций;
3. хорошие дороги и подъезд;
4. освещение на всей территории;
5. продуманная рекреационная зона, где жители могут отдыхать и заниматься спортом;
6. удачное месторасположение, близость водоемов и лесных массивов (соснового бора, рощ и т.п.);
7. хорошая экология;
8. наличие единого управляющего органа (тсж);
9. магазины поблизости, где можно купить предметы первой необходимости;
10. близость к городу, достаточная для того, чтобы комфортно и быстро добираться до работы, магазинов, и т.д.;
11.однородное социальное окружение.

Предлагаются ли сейчас какие-то новые схемы сделок с загородной недвижимостью? Есть ли альтернатива ипотеке?
В настоящее время существует очень много разнообразных схем для покупателей загородной недвижимости. если продавцом загородной недвижимости является частное лицо, то, скорее всего, покупателю придется искать «живые деньги».

Так продаются дома в уже функционирующих коттеджных поселках. решить проблему покупателя могло бы привлечение ипотечного кредита. однако, в результате экономического кризиса, взять ипотечный кредит даже на вторичное жилье очень затруднительно, а на финансирование строительства первичного жилья и на покупку загородного дома или земли взять ипотеку еще сложнее. тем не менее, некоторые банки предлагают кредитные программы на приобретение коттеджа либо земли под залог имеющейся в собственности загородной недвижимости. такой продукт разработан, например, BSGV, много интересных вариантов может предложить сбербанк. при этом помимо довольно ощутимых процентных ставок по кредиту есть и другие проблемы, например, банк BSGV предлагает продукт «загородная недвижимость», но кредит предоставляется на сумму не более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.
более гибкие системы оплаты, позволяющие стимулировать приобретение и строительство гражданами загородныхдомов, предлагают сейчас застройщики коттеджных поселков.

Кто-то предлагает, например, рассрочку сроком до 1 года, ктото устраивает вместе с агентствами недвижимости различные акции, например, «обменяй квартиру на коттедж». наше агентство также предлагает ряд подобных интересных вариантов. например, собственники двухкомнатной квартиры, площадью около 50 кв.м, в одном из спальных районов г. ярославля могут приобрести в обмен на свое жилье загородный дом в коттеджном поселке, расположенном недалеко от ярославля, площадью уже 100 кв.м, причем с земельным участком.

Насколько серьезен дисконт от докризисной цены?

Конечно, на рынке загородной недвижимости, как и в других сегментах рынка, сейчас наблюдается некоторый спад платежеспособного спроса. Это заставляет застройщиков идти на снижение цен на свои предложения, по сравнению с докризисным уровнем. однако точно оценить средний дисконт достаточно сложно, ведь, как я уже говорила, почти каждый объект загородной недвижимости уникален. цена и дисконт устанавливаются индивидуально. например, в коттеджном поселке сарафоново стоимость 1 кв.м. составляет сейчас 25 000 рублей, и эта цена включает земельный участок 0,1 га. для сравнения: стоимость 1 кв.м жилья в аналогичных коттеджных поселках по региону до кризиса составляла от 30 000 рублей и, как правило, это не включало стоимость земельного участка и подведение коммуникаций.застройщики сегодня рассматривают также и продажу земельных участков в коттеджных поселках «без подряда». а это значит, что покупатель при желании может заказать строительство деревянного дома не только у застройщика данного коттеджного поселка, но и привлечь к строительству другую строительную компанию, либо построить дом собственными силами.
таким образом, для желающих приобрести загородную недвижимость сейчас открывается масса возможностей по очень привлекательным ценам и другим условиям. я бы посоветовала не упустить этот шанс.

На что в первую очередь следует обращать внимание при покупке загородной недвижимости?

При покупке дома нужно учитывать множество нюансов. следует обращать внимание на материал, прочность строения, качество грунта и фундамента, на окружение, коммуникации. сама процедура покупки также очень непроста для непрофессионалов. поэтому при выборе дома и заключении сделки лучше обращаться к специалистам – в агентства недвижимости – которые помогут вам решить все эти проблемы комплексно.

Карта коттеджных поселков Ярославской области