Прошедшие весенние месяцы вполне можно назвать для российского рынка недвижимости переломными. Если конец 2008 года характеризовался практически полным падением покупательского спроса и небольшим, но неуклонным снижением цен, то в апреле-мае текущего года покупатели адаптировались к кризисным реалиям и начали проявлять интерес к покупке недвижимости. Теперь уже никто не сомневается в прогнозах относительно динамики цен на жилье, этот процесс будет корректироваться. И основными вопросами стали: как долго продлится период стабилизации цен? Могут ли в ближайшее время снизиться цены из-за общемировых макроэкономических показателей? как правильно вести себя каждому участнику рынка в сложившейся ситуации?

Надо заметить, что большинство потенциальных покупателей все-таки ожидают значительного снижения стоимости квадратного метра. По сути, все ждут ценового дна, на которое рынок недвижимости уже опускался во время дефолта в 1998 году. Перспектива достижения такого дна прогнозируется экспертами по недвижимости с той же долей вероятности, как и рост цен на жилье до конца 2009 года, потому что ни один аналитик определенно не знает, как будут вести себя фундаментальные макроэкономические показатели (такие, как снижение доходов населения, увеличение безработных, цены на нефть), которые и определяют в конечном итоге ценообразование на рынке недвижимости.

Жилая недвижимость

Сейчас динамика падения цен на квартиры не очень велика. Стоимость жилья во всех районах города с начала текущего года уменьшилась в среднем на 5%. Наиболее устойчивыми к нестабильности на рынке оказались Красноперекопский и Ленинский районы (-3% к показателям начала года). Стоимость 1 кв. м в Кировском, Фрунзенском и Дзержинском районах уменьшилась на 5-6% или на 2000 – 3000 руб. за кв. м. Значительно дешевле в марте стали квартиры в Заволжском районе Ярославля.(-7% за квартал

Многие продавцы не торопятся снижать стоимость своих квартир, поэтому сейчас довольно много переоцененных предложений, которые попросту отстают от рынка. Но это нормальная практика для рынка недвижимости: когда наиболее адекватные рынку предложения уже достигают ценового дна, «хвост» переоцененных квартир может сползать до адекватного уровня еще довольно долго. Так было и в ситуации с дефолтом, который случился в августе 1998 года, а ценового дна рынок недвижимости тогда достиг только летом 1999 года.

По данным аналитиков ООО «Гаттерия», общая активность рынка недвижимости заметно снизилась в I квартале 2009 года. Средневзвешенная стоимость жилой недвижимости г. Ярославля на март 2009 г. составляет 48000- 50000 руб. за кв. м. Динамика снижения стоимости жилья отразилась практически на каждом виде вторичного жилья. Наиболее существенно за I квартал 2009 г. потеряли в цене «полногабаритные» квартиры и так называемые «хрущевки» (-7-8% к показателям начала периода). Квартиры, построенные в «брежневские» времена и улучшенной планировки, снизили свои показатели на 4-6%.

Но при этом и спрос на имеющуюся недвижимость невелик. Риелторы многих агентств недвижимости говорят о том, что основная вещь, которая сегодня волнует покупателя, - возможные скидки на жилье. Именно по поводу скидок и всевозможных бонусов первый вопрос. В ситуации кризиса ожидать возврата к ажиотажной активности на рынке, характерной для последних предкризисных лет, не приходится. Однако при относительной стабильности цен на жилье объем сделок должен постепенно восстановиться до некого среднего уровня между их почти полным отсутствием и состоянием ажиотажа. По мнению московских специалистов рынка недвижимости, покупатели в Москве уже прошли через основной обвал цен на жилье и сейчас морально готовы к ситуации стагнации, а вот на периферии процесс падения цен пока в разгаре. Об этом стоит задуматься ярославским покупателям. В принципе, если бы курс доллара не рос, падение цен было бы значительнее и дольше, пока же и это - наилучший для застройщиков и продавцов недвижимости вариант, речь может идти о возвращении рынка в состояние умеренного развития, характерного для периода 2000-2003 годов. При наихудшем варианте для продавцов, риелторов и застройщиков рынок все-таки достигнет пресловутого дна. Основой для такого рода оценок являются прогнозы мировых финансовых аналитиков в отношении перспектив подъема российской экономики, продолжения роста безработицы, падения доходов граждан и зависимости страны от мировых цен на углеводороды.

Коммерческая недвижимость

Следует признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте свободных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет продолжаться.

На рынке аренды коммерческой недвижимости так же, как и на рынке аренды жилья, проявились тенденции снижения арендной платы и снижения спроса на большие по площади и дорогие объекты. Основной обвал случился на начальном этапе кризиса, когда после массового прихода инвесторов и предприятий из других регионов, прежде всего из Москвы, эти проекты были свернуты.

Средняя стоимость продажи офисных помещений в Ярославле составляет на сегодняшний

день 50-60 тыс. руб./кв. м. Платежеспособный спрос, особенно на дорогую коммерческую недвижимость, сейчас практически отсутствует. Ставки аренды по объектам приходится снижать. Многие офисные помещения сейчас попросту пустуют.

Стоимость продажи торговых помещений в Ярославле составляет 70-80 тыс. руб./кв. м. Средняя стоимость торговых помещений не уменьшается: +4-5% к показателям прошлого квартала.

Преимущественная часть производственной недвижимости – это готовые производства, цеха, базы. Они выставляются для продажи на открытом рынке, как правило, в совокупности с административными или офисными помещениями, складскими объектами и участком земли.

Стоимость данного вида недвижимости зависит, прежде всего, от его особенностей, функциональной направленности, оснащенности, степени безопасности и т. д. К продаже объекты данного сегмента рынка предоставляются крайне редко. Несмотря на дестабилизацию экономик страны и мира, стоимость снижается незначительными темпами.

Стоимость 1 кв. м производственной недвижимости в Ярославле колеблется в диапазоне от 15 до 35 тыс. руб.

Складской сектор не является активно развивающимся на рынке Ярославля, несмотря на то, что в областном центре до последнего времени было множество факторов, способных мотивировать насыщение данного сегмента рынка, а именно:

- рост основных экономических показателей

-улучшение инфраструктуры города

-приход на рынок крупных международных и российских сетевых торговых компаний и операторов

Но на данный момент объемы ввода в эксплуатацию и строительства складов минимальны. Общепринятую классификацию складских помещений спроецировать на ярославский рынок затруднительно, так как обновление данной отрасли происходит крайне медленно. Стоимость складских помещений в Ярославле колеблется в диапазоне 12-16 тыс. руб./кв. м.

3. Рынок земельных участков

Рынок земли имеет существенные отличия от рынка жилой, коммерческой или других видов недвижимости. Цены здесь имеют значительный разброс не столько в зависимости от месторасположения, сколько от дополнительных факторов: целевого назначения, имеющихся обременений, коммуникаций, близости к населенным пунктам, общей площади. Часто земельный участок выставляют на открытый рынок в совокупности с хозяйственными постройками, незаконченным строительством, либо полуразрушенными объектами, под снос.

Средняя стоимость земель населенных пунктов (деревни, села, поселки) составляет 25-35 тыс. руб. за сотку. В районных центрах цена на данную недвижимость возрастает до 80-110 тыс. рублей. В областном центре стоимость земельного участка в черте города в среднем составляет 150-200 тыс. руб. за сотку.

Земли сельскохозяйственного назначения также очень неоднозначны в цене, так как площади их могут быть от незначительных до масштабных участков. Средневзвешенная стоимость составляет 6000-10000 руб.за сотку.

Земельные участки площадью более 100 Га в стоимости не превышают 1000 руб.за сотку (например, выставленные на продажу колхозы).

Надо сказать, что снижение цен на земельные сотки - тенденция для всех российских регионов. В большинстве регионов цены упали по всему рынку, начиная от крупных дорогих участков до дачек в 6 соток. Однако в первую очередь это касается высшего ценового сегмента. В наименьшей степени удешевлению подвержены небольшие участки - традиционные 6 соток в садовых товариществах или 10 соток под застройку недалеко от города. Но как бы ни упала в цене российская земля, вскоре она все равно достигнет своей адекватной стоимости, которая довольна высока, поскольку земля - один из немногих, пока не поделенных в стране природных ресурсов.

Фактически, подытоживая статистику и тенденции первого месяца весны, можно говорить о наступлении стагнации цен на жилую недвижимость (в первую очередь, речь идет о новом жилье), а также об оживлении спроса, связанном с политикой государства в отношении ипотеки и с общим экономическим положением в стране. Но, несмотря на относительную стабилизацию рынка недвижимости, надо сказать, что вопрос о возможности критического падения цен по-прежнему остается открытым. Есть аргументы как за, так и против такого варианта развития событий.

Вера Громова, генеральный директор агентства недвижимости «Элитный квартал»

-Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на ярославском рынке недвижимости? Какие новые тенденции появились по сравнению с 2008 годом?

Начиная с конца 2008 года, установился нисходящий тренд цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. С ноября 2008 г. до февраля 2009 г. наблюдалось явное затишье, вызванное в большей степени общей неопределенностью в экономике. Люди заняли выжидательную позицию, чтобы стали понятны тенденции рынка недвижимости.

Закономерным итогом общего экономического кризиса стали изменения на рынке труда, что привело к снижению платежеспособного спроса на жилье. Усугубили ситуацию и негативные изменения в сфере ипотечного кредитования: значительно выросли проценты и ужесточились условия выдачи кредитов.

Все эти факторы привели к снижению спроса на жилье у населения, результатом которого стало «затоваривание» этого рынка, предложение явно превышало спрос. На мой взгляд, дисбаланс предложения и платежеспособного спроса стал одной из основных причин снижения цен на жилье. Те, кто вынужден был продавать жилье даже в таких условиях, стали снижать цены. Прежде всего, это застройщики. Собственники квартир поначалу неохотно шли на снижение цен, мотивируя это тем, что инфляция в стране только растет. Те продавцы, которые не поставлены в жесткие временные рамки, просто отложили продажу, остальные вынуждены были снижать цены.

Покупатели, даже имеющие деньги, также не вполне понимали, стоит покупать сейчас или ждать дальнейшего снижения цен. Платежеспособные покупатели стали требовать значительного дисконта как от продавцов, так и на услуги риелторов. Однако никакие скидки и дисконты не способны в полном объеме решить проблему, корни которой кроются в макроэкономических проблемах. Для возобновления спроса необходимо, чтобы люди почувствовали общую стабилизацию или хотя бы прогнозируемые тенденции в экономике.

Опираясь на наши данные, могу отметить, что в период с ноября по февраль цены на жилье снизились в среднем на 5-20 %. Больше всего подешевело дорогое и элитное жилье, меньше – более дешевое, например 1- и 2-комнатные квартиры, традиционно пользующиеся большим спросом.

- На какой сегмент ярославской недвижимости кризис оказал наибольшее влияние? Будут ли еще падать цены на первичном и вторичном рынках ярославской недвижимости?

Сейчас население активно интересуется новостройками, так как именно на рынке первичного жилья есть очень привлекательные по цене предложения. Стало очевидным, что к концу 2009 года будет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства, а объем накопившегося спроса возрастет, что подхлестнет цены на новое жилье. Однако здесь нужно учитывать и риски, связанные с надежностью застройщиков, их возможностями не заморозить строительство из-за отсутствия средств.

Кризис способен заметно ограничить финансовые возможности людей и на время парализовать рынок продажи жилья, но он не устраняет саму потребность в жилье. Как только общая ситуация в экономике стала проясняться, а бизнес и население смогли адаптироваться и приспособиться к новым реалиям, спрос на жилье стал постепенно возобновляться и наметились изменения в сторону стабилизации цен. Начиная с февраля-марта 2009 г., продажи квартир возобновились.

Очевидны и другие факторы, способные положительно повлиять на динамику рынка недвижимости. В последнее время банки начали постепенно возвращаться к ипотечному кредитованию. Принимая решение о покупке жилья в ипотеку, следует учесть, что рост процентных ставок по кредитам в некоторой степени компенсируется снижением цен на жилье. Прошедшая девальвация рубля, снижение покупательской способности населения на импортные товары и недоверие к финансовым вложениям заставили население вновь вернуться к мысли о вложении свободных средств в недвижимость. Низкий уровень цен, кроме того, способен несколько компенсировать покупателю потери, связанные с девальвацией рубля. Недвижимость остается одним из наиболее надежных и ликвидных направлений вложения денег даже в условиях кризиса, особенно для тех, кто рассматривает долгосрочные (более 1 года ) вложения. Кроме того, любая недвижимость может приносить доход, например, от сдачи в аренду, несмотря на то, что стоимость аренды сейчас тоже снижается, но бесплатной не будет никогда. Все это должно вернуть интерес населения к приобретению недвижимости, а когда увеличивается спрос, предложение начинает расти в цене.

- Как будет развиваться рынок недвижимости в ближайшие годы? Что будет происходить с ценами на недвижимость?

В течение весны-лета 2009 г., на мой взгляд, снижение цен, вероятно, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет дна еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года-начало 2009 года. А значит, худшее уже позади. Оживление рынка, обычно происходящее к осени, и ранее «отложенный спрос» населения на жилье так- же благоприятно повлияют на рынок недвижимости. Тем, кто планирует покупку или обмен квартиры, я бы посоветовала сделать это до осени 2009 г. Очевидно, что рынку недвижимости обеспечен новый период подъема, но когда он начнется, во многом зависит от общего макроэкономического фона.

Для пользователя

Оставить заявку

Оставить заявку на поиск недвижимости

Задать вопрос

Консультации

Вопросы-ответы

Экспресс-оценка жилья

Заявка на оценку жилья

Оставить отзыв

Посмотреть отзывы

Наши партнеры

Спецпредложения

Земельный участок

Тип: Продажа

Вид: Земельный участок

Адрес: Молодежная

Подробнее

Коттедж

Тип: Продажа

Вид: Коттедж

Адрес:

Подробнее

Гараж

Тип: Продажа

Вид: Гараж

Адрес: ул. Советская, 6

Подробнее

Торговая площадь

Тип: Продажа

Вид: Торговая площадь

Адрес: ул. Лизы Чайкиной, 7

Подробнее

Наши награды

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2012" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Эталон Эстейт" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке аренды жилья"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи первичного жилья (численностью сотрудников до 15 чел.)"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи жилья по ипотеке"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучший интернет - ресурс по недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных сделок - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая фирма по аренде и продаже коммерческой недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая брокерская компания по продаже первичного жилья 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая управляющая компания 2009"

Конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Москва)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет сайт риэлторской деятельности 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке продажи вторичного жилья 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке аренды коммерческой недвижимости 2008"

Агентство недвижимости "Эталон Эстейт": продажа, покупка, аренда, обмен недвижимости в Ярославле и Ярославской области. На нашем сайте можно найти:
новостройки, вторичное жилье, элитные квартиры, земельные участки, гаражи, коммерческую недвижимость и многое другое.

Адрес: г. Ярославль,
ул. Республиканская д. 39/20
E-mail: [email protected]
Телефоны: 72-10-26, 72-14-80

Качественное создание сайтов в Ярославле - "Оптима Сервис"
Телефон: 73-07-08
E-mail: [email protected]