Квадратный метр - ЭК приложение №2

февраль 2006

Долевое строительство: новые правила игры.

Участники проекта:
АН «Индау»,
«СЕВЕРГАЗБАНК»,
фирма «Паркет-профи»,
производственная группа
«РАДО»,
ТД «Альбион»,
компания
«Гардшн-Ярославлъ»,
000 «Доберман»,
салон «Берлинская
коллекция мебели»,
фирма «Радиол»,
компания «Монолит»,
салон «Злите»,
салон LEX,
компания «Феликс»,
магазин «Кухни»,
АН «Кумир»,
ТД «Яромир»,
000 «Ярославский филиал
компании "РОСГОССТРАХ"».

Человек, решивший приобрести квартиру, испытывает противоречивые чувства. С одной стороны, мысли о будущем «уютном гнездышке» вызывают у него исключительно положительные эмоции. Но, с другой стороны, все мы понимаем, сколько потенциальных опасностей таят в себе сделки с недвижимостью. Новый закон «Об участии в долевом строительстве...», вступивший в силу 1 апреля 2005 года, принципиально изменил правила игры на инвестиционно-строительном рынке. Он однозначно стоит на стороне потребителя, защищая его права и интересы. При этом сильно ущемляет возможности и свободу действий застройщика, абсолютно не защищая его от чиновничьего произвола. Как по новому закону будет развиваться первичный рынок жилья, разбирались журналисты «ЭК».

Закон меня бережет!

До недавнего времени отношения, связанные с долевым участием в строительстве, оставались не урегулированными законодательно.
- Самое важное в новом законе - государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. Ранее это предусмотрено не было, - говорит Мария Бузаджи, заместитель руководителя Управления федеральной регистрационной службы по Ярославской области. -Как она защищает права дольщика? Очень просто. Дважды заключить договор на участие в долевом строительстве на один и тот же объект недвижимости теперь невозможно. «Угроза двойных продаж» одной квартиры (а такие случаи ранее имели место в Ярославле) исключена. Сведения о договорах долевого участия теперь будут заносить в единый государственный реестр прав. Различные мошеннические манипуляции со стороны лжезастройщиков и лжедольщиков удастся свести к нулю. На сегодняшний день Управление федеральной регистрационной службы зарегистрировало 40 договоров участия в долевом строительстве - уже по новому закону.

Проверка репутации

Прежде чем заключать договор долевого участия в строительстве, разумный дольщик должен правильно выбрать застройщика. И первый шаг в верном направлении - проверка истории компании и изучение всех необходимых документов.
Проверяя надежность строителя, обратите внимание на следующие моменты: сколько лет работает компания на рынке, сколько объектов она уже реализовала, были ли среди них «долгострои» (если да, то по какой причине), есть ли «замороженные» стройки, бывали ли случаи двойных продаж квартир и, наконец, нет ли жалоб от покупателей на качество строительства.
В конце концов, возьмите лист бумаги, ручку, создайте шкалу «грехов» и составьте таблицу. В результате каждая компания получит свой рейтинг, который даст вам возможность оценить надежность застройщиков. И хотя такая оценка будет субъективной в силу ограниченных возможностей получения информации, но зато совершенно непредвзятой!
А дальше начинается самое интересное. Второй шаг на пути к решению жилищного вопроса: изучение документации, которая включает в себя подробнейшую информацию о застройщике.

Хочу все знать

- Предварительный выбор застройщика и объекта строительства потенциальный дольщик может и должен осуществить путем изучения Проектной декларации, - рекомендует Игорь Власен-ко, адвокат, кандидат юридических наук. - Она опубликовывается застройщиком в СМИ, размещается в интернете не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Проектная декларация включает в себя подробную информацию о застройщике - его наименовании, государственной регистрации, его учредителях, о том, какие дома были им построены в течение предшествующих 3 лет и т. п.
Однако прежде чем дольщик решит, будет ли он заключать договор участия в долевом строительстве с конкретным застройщиком, он имеет право запросить у последнего следующие документы:
1. Учредительные документы застройщика, свидетельство о его государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
2. Технико-экономическое обоснование проекта, а также всю проектную документацию;
3. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок для строительства;
4. Отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика;
5. План создаваемого объекта с указанием его местоположения, количества помещений и площади каждого из них;
6. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков за последние 3 года предпринимательской деятельности застройщика);
7. При необходимости - другие документы.
Изучать все эти бумаги самому бессмысленно, так как разобраться в них крайне сложно. Поэтому вам потребуется помощь юриста, специализирующегося в области гражданского законодательства. Необходимость привлечения специалиста вызвана еще и тем, что застройщики могут просто отказаться предоставить документацию под предлогом «недопущения обнародования данной информации».

Договор дороже денег

Итак, все необходимые документы изучены. Следующий шаг -регистрация договора участия в долевом строительстве. Закон «06 участии в долевом строительстве...» его условия четко опре-делелил. И для дольщика они крайне выгодны.
По словам Марии Бузаджи, в первую очередь договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. То есть покупатель должен четко знать, в каком доме он покупает квартиру, каков ее метраж и т. д.
Также в договоре должен быть установлен четкий срок передачи объекта - единый для всех участников. Если застройщик не может сдать объект в оговоренный в договоре срок, то он обязан не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока информировать об этом застройщика и составить для него предложение об изменении договора. Данный пункт является очень важным для дольщиков, так как направлен на реальную защиту их прав.
Приятная новость для дольщиков: в случае нарушения срока сдачи дома застройщик уплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Так застройщик получает стимул для более оперативного окончания строительства.
В договоре строго оговаривается цена объекта строительства, сроки и порядок ее уплаты. Цена может быть изменена после заключения договора, только если это изначально предусмотрено в договоре. Так что на это стоит обратить особое внимание.
Еще один немаловажный пункт - финансовая ответственность застройщика перед частным инвестором за существенные нарушения качества строительства, причем срок этих гарантий не может быть менее 5 лет.
Несомненный плюс нового закона - право дольщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и получить неустойку, если застройщик изменил проект, изменил назначение общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав дома, или нарушил требования к качеству объекта.
Остается еще один «маленький» нюанс. Закон «Об участии в долевом строительстве...» предусматривает создание на территории Ярославской области федерального органа исполнительной власти, который будет осуществлять государственное регулирование и контроль строительной деятельности (в частности, осуществлять контроль целевого расходования средств, ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков и т. п.).
Такого органа в нашем регионе пока не существует, поэтому дольщик должен понимать: даже если он заключит безупречный договор, контролировать его исполнение в настоящее время крайне и крайне сложно.

Квадратный метр