Офис - это место, где сотрудники компании проводят почти треть своей жизни, а значит, выбирать его нужно так же серьезно, как барышни выбирают себе супругов. Ведь именно по офису судят о статусе фирмы, ее возможностях и перспективах, не говоря уже о том, что от офисного помещения зачастую зависит успешность бизнеса. Журналисты «ЭК» провели разведку и выяснили, много ли в Ярославле свободных офисов, почем нынче сдается один «квадратно-офисный» метр, как сэкономить на аренде, почему офисы в центре города теряют свой престиж и что будет дальше с рынком офисной недвижимости в Ярославле. Текст - Елена Сахарова, эксперты - Александр Савинов, Андрей Андронов, Игорь Бортников, Евгений Воронцов, Игорь Власенко

КАЖДОМУ - ПО ПОТРЕБНОСТЯМ

С офисами в Ярославле ситуация интересная: с одной стороны, их катастрофически не хватает, с другой - сотни и тысячи квадратных метров офисных площадей пустуют без дела. Впрочем, если арендатор не будет требовать невозможного, то желанное помещение для него непременно найдется. Главное - точно знать, какой именно офис ему нужен.

Если с торговыми площадями все просто (чем ближе к центру города они расположены, тем успешнее будет бизнес), то «офис» - понятие крайне неконкретное. Нельзя точно сказать: это здание окупит затраты на аренду, а это - нет, ведь выбор офиса целиком зависит от нужд вашего бизнеса. А так как потребности каждого вида деловой активности индивидуальны, то и понятия «усредненное офисное помещение» просто не существует.

Например, к офису, который ориентирован на работу с многочисленными клиентами, нужен легкий доступ. В офисе компании, работающей с VIP - персонами, предъявляются повышенные требования к площади, отделке помещения и внешнему виду самого здания. В офисе продаж главное - удобства для клиента, а персонал окружается минимальным уровнем комфорта. А если в офисе оказываются интеллектуальные услуги (юридические, консалтинговые, аудиторские, информационные), то в нем важно правильно организовать пространство: отвести небольшую зону для общения с клиентами и обеспечить оптимальное взаимодействие между сотрудниками. Ведь благодаря именно совместной работе в таких коллективах создается новый ценный продукт.

Наконец, офис для «отшельников»(например, дизайнеров или бухгалтеров) может быть расположен далеко от центра, но освещенность рабочего места, кондиционирование и офисная мебель в нем должны быть на высоте.

Если с торговыми площадями все просто (чем ближе к центру города они расположены, тем успешнее будет бизнес), то «офис» - понятие крайне неконкретное. И здесь нельзя точно сказать: это помещение окупит затраты на аренду, а это - нет.

4 БУКВЫ КАЧЕСТВА

Офисные помещения делятся на классы: А, В, С и D. Эту классификацию придумали, чтобы работать было проще: арендатор называет посреднику класс офиса, а тот ищет подходящие варианты. Правда, в Ярославле эта азбука не работает: офисов А и В нет вообще.

Класс А. Полностью соответствует запросам капризных зарубежных инвесторов. Это элитные здания с первоклассным расположением, оптимальной планировкой, современными системами жизнеобеспечения и безопасности, высочайшим качеством отделки и источниками резервного питания.

Офис московской компании «Рябокобылко» соответствует классу А.

Класс В. Это, как правило, офисные центры класса А после 5-7 лет эксплуатации или реконструированные старинные особняки. Офисы этой категории менее престижны, но тем не менее очень и очень дороги.

Некоторые ярославские офисы приближены к стандарту В.

Класс С. Сюдавключены офисы, не соответствующие классу В хотя бы по одному признаку. В основном, это помещения, изначально не предназначенные для офисной деятельности и арендованные чаще всего у НИИ или производственного предприятия: типичные административные здания советских времен в состоянии «без ремонта».

Подпись под фото:

Таких офисов в Ярославле предостаточно.

Класс D. Трудно поддается характеристике. Его определяют как «нежилые помещения в административных зданиях, подвергшиеся косметическому ремонту», и как «неэксплуатируемое сооружение, требующее полной реконструкции», и как «развалюха в спальном районе».

Офисы такого уровня в нашем городе отнюдь не редкость.

МАЛЕНЬКИЕ ПО ПЯТЬ

Сегодня одна только компания «Спектринвестстрой» готова предоставить всем страждущим около 50 000 квадратных метров свободных офисных и торговых площадей в бизнес-центрах «Ярославль» и «Гипродвигатель», в зданиях «Гражданпроекта» и Речного вокзала, в престижном торговом центре «Европа» и других зданиях. Но даже при таком разнообразии бизнесмены утверждают, что найти подходящий офис очень и очень сложно.

- Когда человек говорит, что не может найти офис, значит, он не готов платить столько, сколько хочет получать арендодатель, - комментирует ситуацию гендиректор компании «Спектринвестстрой» Андрей Андронов.

А сколько хотят получать арендодатели за 1 квадратный метр офисной недвижимости? Смотря, в каком районе. В историческом центре города - $ 20-60, на периферии - значительно дешевле - $10-25.

Хотя в престижных торговых центрах, расположенных даже в Брагино, тот же квадратный метр может стоить порядка 40 долларов.

- Наша компания вынужденаповышать арендную плату, так как растут расходы на содержание зданий, - объясняет Андрей Андронов. - Это не соотносится с ростом благосостояния и деловой активности: мы постоянно слышим об ударных планах по удвоению ВВП, но денег у людей нет, и экономическая ситуация оставляет желать лучшего. В последнее время немало бизнесменов покинули офисы в центре города: они не готовы платить обозначенную в договоре арендную плату.

Вторая причина офисного дефицита - острый недостаток офисов площадью порядка 20 квадратных метров. По словам председателя гильдии риэлторов Ярославля Евгения Воронцова, на небольшие офисы в городе настолько высокий спрос, что бизнесмены записываются в очередь на заключение договора аренды.

Ситуация осложняется еще и тем, что цены на маленькие офисы взвинчены и поэтому снимать их нерентабельно. Но арендаторов это не отпугивает: все равно платить за большие площади многие из них не смогут.

- Как это ни парадоксально звучит, но в Ярославле сейчас невыгодно строить и сдавать в аренду офисы, - подводит итог Игорь Бортников, гендиректор АН «Кумир». - Если торговые площади можно сдавать по 50 долларов за метр, то обычный офис - только за 15-20. А затраты на строительство при этом идентичные. Поэтому в городе как грибы растут торговые центры, а офисов для интеллектуальных видов бизнеса - консалтинга, аудита, издательского дела - больше не становится.

Сколько хотят получать арендодатели за 1 квадратный метр офисной недвижимости? Смотря, в каком районе. В историческом центре города - $ 20-60, на периферии - $10-25. Хотя в престижных торговых центрах в том же Брагино один квадратный метр может стоить уже порядка $ 40.

СТАВКА БОЛЬШЕ, ЧЕМ…

С муниципальной недвижимостью тоже не все просто: свободных площадей, которые можно было бы арендовать по умеренным ценам, в городе практически нет и, по всей видимости, в ближайшее время не будет.

- Сегодня в городе арендовано около 380 000 квадратных метров муниципальной недвижимости, - говорит Александр Савинов, заместитель председателя КУМИ. – Заключено порядка 1700 договоров на аренду. Причем если рынку частной недвижимости предсказывают застой в плане роста арендных ставок - им просто расти уже некуда - то аренда муниципальной недвижимости будет только дорожать. В прошлом году базовая ставка была увеличена в 2,5 раза, в этом - еще на 40%. И это не предел.

Кроме того, по словам Александра Савинова, сейчас в КУМИ существует специальная группа, которая проверяет офисы на предмет их целевого использования. Каждый месяц такой проверке подвергается от 100 до 200 арендаторов.

Базовая ставка в Ярославле сейчас составляет 2240 рублей в год (без учета НДС) за 1 квадратный метр независимо от местонахождения и состояния здания. При этом действует сложная система повышающих и понижающих коэффициентов. Общий коэффициент для офисов составляет 1,5. Кроме того, если офис расположен в центре города, то ставка умножается на 1,4, а если где-нибудь на Липовой горе - то на 0, 4.

Нетрудно подсчитать, во сколько вам обойдется аренда скромного муниципального офиса в центре города: 2240 Х 1,5 Х 1,4 = 4704 рублей за 1 квадратный метр в год без учета НДС.

ДЕСЯТЬ БАКСОВ-ТО - НЕ ЛИШНИЕ

«Можно ли сэкономить на аренде офиса?» - этот вопрос наверняка задает себе каждый бизнесмен. Отвечаем: можно, но сложно. Ведь из-за неграмотной экономии можно потерять не только клиентов, но и кадры: хороший специалист вряд ли пойдет в компанию, которая не в состоянии организовать рабочий процесс «на уровне».

По словам экспертов, самый неэффективный вариант экономии - на качестве коммуникаций. Телефон, по которому невозможно дозвониться, ненадежный интернет-провайдер, проблемы с сотовой связью - и развитие бизнеса может оказаться под угрозой.

Реально можно сэкономить на местоположении офиса: чуть дальше от центра - и цены ниже. Современные средства связи сводят личные контакты практически к нулю, поэтому офис в центре нужен разве что компаниям, которые работают с большим количеством частных клиентов.

Экономия на внутренней отделке - разумный шаг для отдельных видов офисов. Паркет из натурального дуба вместе обычного ковролина вряд ли заставит сотрудников компьютерного отдела соображать быстрее. А вот хорошее кондиционирование в офисе им отнюдь не помешает…

Можно сэкономить на полезной площади офисного пространства. Нормативы советских времен предполагали выделять каждому сотруднику 5-7 квадратных метров, западные - 10, а реальные рыночные - часто не превышают и 3 метров. Если вы выбираете небольшой офис, имейте в виду: идеальным считается прямоугольное помещение с минимумом закутков и колонн, где арендатор сможет установить перегородки по своему усмотрению. Такой открытый офис позволяет разместить на 15-20% больше рабочих мест, чем при «коридорной» системе.

Огромную роль играет транспортная составляющая и наличие удобной парковки. Прежде чем арендовать офис, подъездные пути к которому перекрыты автомобильными пробками, стоит трижды подумать. И принять во внимание интересы не только автовладельцев, но и тех сотрудников, которые добираются до работы на общественном транспорте. Иначе риск потерять в качестве полезной экономической единицы и тех и других довольно велик.

Очень заманчивый и пока новый для Ярославля способ сэкономить на офисе - арендовать его еще на стадии строительства. Схема аренды, как правило, такая: предварительная оплата офиса (например, 250 рублей за 1 квадратный метр в месяц) и заключение договора на 11 месяцев. Предварительная оплата войдет в сумму арендной платы, а на поступившие от арендаторов средства компания проведет внутреннюю отделку помещений.

ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ

Если вы нашли хороший офис за приемлемые деньги, то вам осталось лишь правильно оформить документы, чтобы не оказаться «заложником» юридических казусов. Некоторые тонкости договора аренды офисной недвижимости комментирует адвокат, кандидат юридических наук Игорь Власенко.

1. Договор аренды - классический гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить на возмездной основе арендатору имущество во временное пользование. Арендодателем является собственник передаваемого в пользование имущества либо лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать его в аренду.

Это означает, что при заключении договора арендатор должен обязательно проверить, имеются ли у арендодателя документы, подтверждающие его право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Дабы убедиться, что все нюансы соблюдены, лучше всего обратиться к профессиональному юристу.

2. Существенным условием договора аренды нежилого помещения является его предмет, то есть имущество, которое передается в пользование арендатора. Проще говоря, в договоре должно быть четко прописано, какое именно помещение вы арендуете. Поэтому обратите внимание, присутствуют ли среди документов договора выписка из технического паспорта здания, экспликация офиса или его план-схема.

3. Офисное помещение, передаваемое в пользование, должно использоваться строго в соответствии с его назначением.

Допустим, вы сняли офис для аудиторской фирмы, а открыли в нем зал игровых автоматов. Арендодатель имеет полное право расторгнуть с вами договор немедленно.

4. Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее 1 года должен быть заключен в простой письменной форме. Соглашение, заключенное на больший срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Скорее всего, арендодатель предложит вам заключить договор на 11 месяцев, чтобы избежать государственной регистрации договора. И это вполне объяснимо: ведь госрегистрация накладывает на него дополнительные обязательства и заставляет принимать во внимание интересы арендатора, то есть ваши.

5. В последнее время стороны договора аренды часто вступают в конфликт при разрешении вопросов о возмещении или компенсации затрат, связанных с ремонтом офисного помещения или с улучшением арендованного имущества.

Чтобы не оказаться в числе этих «счастливчиков», просто запомните несколько простых вещей. Капитальный ремонт лежит на совести арендодателя, а текущий обязаны делать вы (если только иной вариант не указан в законе или договоре). Если капитальный ремонт не был произведен вовремя, то вы (в случае неотложной необходимости) можете сделать его самостоятельно, а затем взыскать с арендодателя его стоимость, потребовать соответствующего уменьшения арендной платы или добиться расторжения договора и возмещения убытков.

Зато если вы по доброй воле захотите отремонтировать арендованный вами офис, то нужно оговорить заранее, что стоимость ремонта зачтется вам в качестве арендной платы. Иначе ваша инициатива будет считаться заслугой арендодателя, и вознаграждения вы за нее не получите.

6. Сегодня нередко арендатору предлагают заключить договор аренды на стадии строительства. В таких случаях отношения сторон заметно осложняются, так как в отношения аренды «вклинивается» множество вопросов и нюансов: заключение предварительного договора, вопросы исполнения обязательств в будущем, соблюдение формы договора, последующие переходы прав и тому подобное.

Не пытайтесь разобраться во всех юридических хитросплетениях самостоятельно. Аренда офисов на этапе строительства требует участия опытного юриста, иначе вы имеете шанс созерцать представителей другой стороны договора исключительно в суде.

Вот самая популярная схема аренды офисов в Ярославле: договор заключается на 11 месяцев, оплата - ежемесячная, причем арендодатель имеет право увеличивать арендную плату не более 1 раза в год. Внутренние ремонтные работы, как правило, делаются за счет арендатора; внешние оплачивает арендодатель. Плата за агентские услуги обычно равняется месячной плате за аренду офиса.

ПРОГНОЗ

Александр Савинов

заместитель председателя КУМИ:

Муниципальная недвижимость по договору аренды скоро вообще перестанет существовать. Сегодня правительством взят курс на ее продажу: в области постоянно организуются аукционы по передаче этого, самого дорогого, капитала в частные руки.

Андрей Андронов

гендиректор компании «Спектринвестстрой»:

Офисные здания в центре города постепенно будут терять свой престиж. Сегодня одно из первых требований к офису - удобная парковка и отсутствие пробок, а к зданиям в центре, к сожалению, это никак не относится. Арендодателям придется снижать на них арендную плату или, по крайней мере, не повышать ее.

К тому же бизнесмены скоро поймут, что вовсе не обязательно арендовать офис в центре.При наличии современных средств связи расположение офиса перестает играть решающую роль - это просто стереотип, складывавшийся годами. Что действительно повышает привлекательность офиса в глазах арендатора, так это небольшой размер, свободная планировка (возможность ставить перегородки, создавать небольшие кабинеты), наличие парковки, современные средства связи и продуманная система охраны.

Игорь Бортников

гендиректор АН «Кумир»:

Думаю, что к пределу роста арендной платы мы уже приблизились. Но я уверен: у нас появятся специализированные офисные здания, и остальным арендодателям придется снижать цены, чтобы увеличить привлекательность своих помещений. Ведь арендаторы в первую очередь захотят снять новые, современные площади. Хотя рынок офисной недвижимости еще долго будет развиваться двумя путями: продолжится реконструкция зданий советского (а то и дореволюционного) типа, а новые офисы появятся в новых жилых районах - в основном, на первых этажах многоэтажек.

Евгений Воронцов

председатель гильдии риэлторов Ярославля:

Все кварталы в центре города уже разобраны, и мест для застройки почти не осталось. Арендаторы будут «осваивать целину» - снимать офисы все дальше и дальше от центра. Вообще, Ярославль развивается в духе современных тенденций рынка недвижимости: например, нашим арендаторам предлагается заключать договоры аренды офисов на этапе строительства. Строятся и современные офисные здания - в следующем году новый бизнес-центр появится за гостиницей «Которосль».

Для пользователя

Оставить заявку

Оставить заявку на поиск недвижимости

Задать вопрос

Консультации

Вопросы-ответы

Экспресс-оценка жилья

Заявка на оценку жилья

Оставить отзыв

Посмотреть отзывы

Наши партнеры

Спецпредложения

Земельный участок

Тип: Продажа

Вид: Земельный участок

Адрес: Молодежная

Подробнее

Коттедж

Тип: Продажа

Вид: Коттедж

Адрес:

Подробнее

Гараж

Тип: Продажа

Вид: Гараж

Адрес: ул. Советская, 6

Подробнее

Торговая площадь

Тип: Продажа

Вид: Торговая площадь

Адрес: ул. Лизы Чайкиной, 7

Подробнее

Наши награды

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2012" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Эталон Эстейт" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке аренды жилья"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи первичного жилья (численностью сотрудников до 15 чел.)"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи жилья по ипотеке"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучший интернет - ресурс по недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных сделок - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая фирма по аренде и продаже коммерческой недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая брокерская компания по продаже первичного жилья 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая управляющая компания 2009"

Конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Москва)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет сайт риэлторской деятельности 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке продажи вторичного жилья 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке аренды коммерческой недвижимости 2008"

Агентство недвижимости "Эталон Эстейт": продажа, покупка, аренда, обмен недвижимости в Ярославле и Ярославской области. На нашем сайте можно найти:
новостройки, вторичное жилье, элитные квартиры, земельные участки, гаражи, коммерческую недвижимость и многое другое.

Адрес: г. Ярославль,
ул. Республиканская д. 39/20
E-mail: [email protected]
Телефоны: 72-10-26, 72-14-80

Качественное создание сайтов в Ярославле - "Оптима Сервис"
Телефон: 73-07-08
E-mail: [email protected]