Закончился период отпусков. Город постепенно восстанавливает свои привычные темпы жизни и развития, несмотря на все те трудности, что приготовил нам текущий 2009 год. Начинает выравниваться положение дел и на рынке коммерческой недвижимости Ярославля. Как отмечают эксперты, с начала нового делового сезона наблюдается рост активности участников этого сегмента рынка. Однако число сделок по-прежнему невелико, и большое количество объектов пустует. Надеяться, что в ближайшее время ситуация в корне исправится, пока не приходится. Аналитики реально оценивают состояние рынка и не ожидают его быстрого восстановления.

В этом номере журнала мы анализируем, как рынок офисной недвижимости отреагировал на изменения в экономике и каковы дальнейшие перспективы его развития.

Для справки

В основе классификации офисной недвижимости лежат параметры, характеризующие качественный уровень объектов: месторасположение, доступность, свойства и компоненты объекта, инженерные стандарты, комфортабельность, управление зданием, уровень предоставляемого сервиса, уровень восприятия объекта рынком и др.

Существуют мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, например, разработанные Британским советом по офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты ВОМА (Building Owners and Managers Associations).

В настоящий момент в России, не существует единой утвержденной классификации, а среди наиболее известных из них можно отметить классификации: МИФ (Московского Исследовательского Форума ) и ГУД (Гильдии Управляющих и Девелоперов). Эти классификации опираются на одни и те же группы критериев и различаются лишь в их субъективном ранжировании. В классической теории, однако, важнейшим критерием является месторасположение.

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: «А», «В» и «С». Аналогичная градация предусмотрена и классификацией ГУД. Классификация МИФ из классов «А», «В», «С» выделяет только «качественные» объекты (классы «А» и «В» ), подразделяя при этом класс «В» на два подкласса («В+» и «В-») с более подробным структурированием критериев оценки здания. Все здания, не отвечающие установленным параметрам, классифицируются как здания класса «С» и ниже.

Однако, применение указанных классификаций на практике, особенно в регионах, вызывает ряд проблем и вопросов:

с одной стороны, процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа его параметров и характеристик, с другой стороны, право присвоения класса новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. В связи с этим, застройщики, начиная рекламировать свой проект, заявляют его высокий класс, скорее как рекламный ход, пиар-акцию;
границы между классами в большинстве случаев довольно размыты;
существующие классификации не подходят для регионов, как на набору и значимости критериев, так и в связи с отставанием в развитии региональных рынков от московского на 5-7 лет. Например, согласно указанных классификаций, встроенные офисные (нежилые) помещения в жилых домах не подлежат классификации, однако на практике, особенно в регионах, данный сегмент составляет высокую долю спроса и предложения.

В связи с этим, различные специалисты в регионах стараются адаптировать систему критериев под развивающиеся региональные рынки, в частности, предлагают деление на классы с упрощением параметров, переводят обязательные требования в факультативные, выделяют дополнительные классы: D, а иногда, даже E и F.

В нашем городе пока вообще редко упоминается классификация, как среди собственников, так и среди риэлторов и клиентов.)

Особенности местного «алфавита»

Одним из наиболее динамичных и интересных остается рынок офисной недвижимости. Нельзя сказать, что предложение в этом сегменте в Ярославле сегодня на любой вкус.

Так, например, класс А на рынке офисных помещений не представлен вообще, хотя, как известно, собственники вправе заявлять класс объектов по своему усмотрению.

Предложения в классе В крайне ограничены. К этой категории можно отнести бизнес-центр, расположенный в реконструированном здании бывшей гостиницы «Ярославль» (на сегодняшний день он заполнен на 98%), многофункциональный комплекс «Европа» на Волковской площади и бизнес-центр «Североход» на ул. Некрасова, 41. Также готовится к вводу в эксплуатацию новый объект – техноцентр «Плаза» в реконструированном здании бывшей «Рембыттехники» на ул. Угличской, 39. Перспективы же завершения строительства универсального делового центра «Ярославль-Сити» на Московском проспекте, который должен был быть сдан еще в конце 2006 года, на данный момент весьма туманные.

Основная часть рынка офисной коммерческой недвижимости Ярославля представлена классом С: это бывшие НИИ, которые после акционирования сдают свои площади в аренду и различные административные здания советской постройки.

Кроме того, достаточно богато представлены офисы Ярославля класса D. Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях.

По-прежнему основной бизнес-зоной является Кировский район. Также интерес вызывают нежилые помещения, располагающиеся вдоль основных транспортных магистралей города: проспект Ленина, Фрунзе, Московский и Ленинградский проспекты, ул. Свободы. Значительно отличается Заволжский район, где рынок офисов практически отсутствует.

В настоящий момент на продажу выставлено небольшое количество объектов и также основная масса их располагается в Кировском районе. Что касается площади помещений, то в основном предлагаются небольшие объекты (до 50-100 кв. м.), что, как правило, оправдано спросом.

Как и везде, в Ярославле спрос формируется с учетом месторасположения офисных площадей. Поскольку основная масса перспективных помещений находится в Кировском районе – историческом центре города, соответственно, здесь помещения пользуются наибольшим спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Особенно помещения класса D.

В данном классе много объектов, представляющих собой квартиры на первом этаже жилых домов: либо уже приспособленные для коммерческих нужд, либо требующие перевода в нежилой фонд. Правда, некоторые организации, особенно ориентированные на определенного потребителя, предпочитают снять или купить офис на периферии.

Также в настоящее время многие жилые дома проектируются и строятся таким образом, что первые этажи в них изначально отведены под коммерческую недвижимость (например, в микрорайоне «Сокол», в р-не кинотеатра «Аврора», «Московская слобода» и др.).

Причина такой популярности в том, что, как правило, эти площади могут иметь оригинальные планировочные решения и привлекательный, зачастую неповторимый внешний вид (если здание, например, старой постройки), имеют в основном популярный на рынке метраж, отдельный вход и бесплатную парковку. Также для некоторых преимуществом является то, что в таких офисах есть возможность круглосуточного ведения бизнеса. К тому же, в силу стоимости аренды таких офисов, они выгодны предпринимателям.

Но у такого «сожительства» есть и свои недостатки. Владельцы жилья в домах, на первых этажах которых расположены офисы и торговые точки, так описывают издержки проживания в подобных зданиях: отсутствие тихого чистого внутреннего дворика; постоянные потоки людей; шум погрузочно-разгрузочных работ; рев грузовых машин; запахи фаст-фуда — все эти обстоятельства сильно разрушают атмосферу жилого пространства. Поэтому нет ничего удивительного в постоянных жалобах жителей.

Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 200 кв. м, что говорит о превосходстве на рынке города малого и среднего бизнеса.

Что касается стоимости 1 кв. м. офисных площадей, то здесь наблюдается значительный разброс по цене в зависимости от района расположения. Как и во многих городах Российской Федерации, вся деловая общественность Ярославля сосредоточена в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях самые высокие в городе. Средневзвешенная стоимость продажи офисных помещений установилась в диапазоне 50-55 тыс. рублей за 1 кв.м. Стоит отметить, что стоимость офисной недвижимости не только перестала расти, но и стала ниже показателей прошлого года.

Средневзвешенная арендная ставка на офисы также снизилась и составляет 450-600 рублей за 1 кв. м в месяц. С апреля 2009 года она изменилась в сторону снижения в среднем на 14-17 %. В Кировском районе она по-прежнему может достигать порядка 1000-1500 рублей за 1 кв. м в месяц, но такие предложения единичны

Стоит отметить, что разброс в стоимости арендных ставок по городу становиться менее значительным. Все больше собственников устанавливают наиболее доступную в данный период ставку аренды – от 500 до 600 рублей за 1 кв.м в месяц.

Вероятнее всего в ближайший квартал собственники снизят ставки аренды еще на 5-7%.

Характерная особенность местного рынка коммерческой недвижимости – коммерческие объекты являются многофункциональными: офисы, как правило, располагаются на верхних этажах торговых и торгово‑развлекательных центров, либо на первых этажах и в пристройках к жилым домам.)

Резюме

Много площадей пустует из-за высоких арендных ставок, поскольку большинство арендаторов предпочитает экономить на аренде офиса и снимает более дешевые помещения на периферии города или меньшие по площади объекты в центре. Однако к моменту начала кризиса (условно будем считать октябрь 2008 года) стоимость продажи недвижимости была максимально высока и за прошедшее время снижается неохотно. Хотя в нынешней экономической обстановке многие собственники все же стараются снизить арендные ставки, либо найти адекватные условия продажи помещений, выгодные как для собственника так и для потенциального потребителя

Аналитическая информация предоставлена экспертом-аналитиком ООО «Гаттерия» Екатериной Ларичевой.

Для пользователя

Оставить заявку

Оставить заявку на поиск недвижимости

Задать вопрос

Консультации

Вопросы-ответы

Экспресс-оценка жилья

Заявка на оценку жилья

Оставить отзыв

Посмотреть отзывы

Наши партнеры

Спецпредложения

Земельный участок

Тип: Продажа

Вид: Земельный участок

Адрес: Молодежная

Подробнее

Коттедж

Тип: Продажа

Вид: Коттедж

Адрес:

Подробнее

Гараж

Тип: Продажа

Вид: Гараж

Адрес: ул. Советская, 6

Подробнее

Торговая площадь

Тип: Продажа

Вид: Торговая площадь

Адрес: ул. Лизы Чайкиной, 7

Подробнее

Наши награды

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2012" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Эталон Эстейт" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке аренды жилья"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи первичного жилья (численностью сотрудников до 15 чел.)"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2011" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая риэлторская компания на рынке продажи жилья по ипотеке"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучший интернет - ресурс по недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных сделок - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2010" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая фирма по аренде и продаже коммерческой недвижимости - 2010 год"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучшая брокерская компания по продаже первичного жилья 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая управляющая компания 2009"

Конкурс "Профессиональное признание 2009" (г. Москва)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет-сайт риэлторской компании 2009"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало лауреатом в номинации:"Лучший интернет сайт риэлторской деятельности 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке продажи вторичного жилья 2008"

Региональный конкурс "Профессиональное признание 2008" (г. Ярославль)Агентство недвижимости "Элитный квартал" стало номинантом в номинации:"Лучшая брокерская компания на рынке аренды коммерческой недвижимости 2008"

Агентство недвижимости "Эталон Эстейт": продажа, покупка, аренда, обмен недвижимости в Ярославле и Ярославской области. На нашем сайте можно найти:
новостройки, вторичное жилье, элитные квартиры, земельные участки, гаражи, коммерческую недвижимость и многое другое.

Адрес: г. Ярославль,
ул. Республиканская д. 39/20
E-mail: [email protected]
Телефоны: 72-10-26, 72-14-80

Качественное создание сайтов в Ярославле - "Оптима Сервис"
Телефон: 73-07-08
E-mail: [email protected]