Обзор рынка жилой и нежилой недвижимости в Ярославле

С чем мы встречаем лето?

Окончание весны 2011 года действительно отмечено относительной стабилизацией рынка недвижимости в европейской части России. Это проявляется как в крупных мегаполисах вроде Москвы и Санкт-Петербурга, так и в региональных центрах типа Ярославля. Такое положение дел вполне понятно: непростой макроэкономический фон, сложная посткризисная экономическая ситуация и просевшие доходы населения не дают стоимости жилья быстро вернуться к докризисным максимумам. Но, с другой стороны, ограниченность предложения, нехватка жилья и инфляция не дают ценам катастрофично падать вниз. Однако при этом нельзя сказать, что в цене на недвижимость прослеживается заметный рост. Все-таки ситуация на рынке недвижимости продолжает контрастировать с поведением финансовых рынков, которые оказывают непосредственное влияние на стоимость квадратного метра. В то время как цены на нефть, золото и серебро бьют все рекорды, а индекс РТС вплотную подобрался к докризисному максимуму, стоимость квадратного метра упрямо не хочет расти такими же темпами. Впрочем, окончание ралли в финансовой сфере как раз и может послужить спусковым крючком к подорожанию недвижимости во второй половине 2011 и в начале 2012 года.

Даже сами ярославцы, планирующие купить квартиру и потому следящие за рынком, признают, что в ближайшее время недвижимость подорожает, но ненамного: они пока не видят причин для серьезного повышения цен. Прогнозы людей основываются на простой житейской логике: все немного дорожает и квадратные метры тоже.

Традиционно повышенным спросом пользуются однокомнатные квартиры в новых домах. Причем речь идет и о кирпичных домах повышенной комфортности (индивидуальное отопление и планировка комнат), и об обычных панельных многоэтажках.

При оценке квадратного метра на сегодняшний день присутствует заметное расслоение рынка - неоднородность изменения цен в зависимости от сегмента. Наибольший прирост демонстрируют недорогие сегменты - все панельные дома, в том числе и старый жилой фонд, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом почти нет прироста в сегменте многокомнатных квартир. Таким образом, посткризисный платежеспособный спрос дотягивается во многом только до жилья эконом-класса, что приводит к вымыванию с рынка недорогих квартир и повышенным темпам роста цен в нижней ценовой категории.

Немаловажным фактором в вопросе цены является и наступление сезона отпусков. По традиции, такие серьезные финансовые затраты, как приобретение недвижимости, подавляющее большинство населения планируют на вторую половину года, что влияет на общую картину соотношения спроса и предложения - уменьшается спрос, выгоднее становятся предложения. Правда, это почти не относится к рынку элитного жилья в центре Ярославля. Застройщики и продавцы элитных комплексов уверенно держат свои ценовые позиции. Под вывеской многочисленных акций и скидок на квадратные метры не кроется, как правило, ничего. В окончательном пересчете итоговая стоимость такого жилья остается на уровне конца осени прошлого года. Незначительно сказываются на стоимости объектов и колебания курсов валют. Продавцы продолжают исчислять стоимость предлагаемых к продаже квартир в рублях, чему способствует нестабильное состояние европейской валюты и экономики стран зоны ЕЭС в целом.

В целом можно отметить, что текущий период рынка недвижимости России на начало лета является оптимальным для приобретения жилья по привлекательной цене.

А что же дальше?

Специалисты Аналитического центра irn.ru, регулярно проводящие мониторинг рынка недвижимости, предполагают, что резкого роста цен, как и нового существенного падения, в ближайшие месяцы ожидать не стоит, «бурление» цен даст о себе знать. Умеренное повышение стоимости хороших объектов, без существенных недостатков и при разумной начальной цене, в частности, новостроек эконом-класса, будет скомпенсировано сползанием вниз по стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов, по-прежнему переоцененного дорогого жилья, а также квартир с изначально завышенными ценами. Другими словами, в ближайшие месяцы рынку недвижимости будут присущи, вопервых, волатильность, то есть повышенный колебательный характер цен а, во-вторых, расслоение, то есть разнонаправленное движение стоимости на объекты разного класса. При этом не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что по большому счету сегодняшние цены на жилье в России и в Ярославле, в частности, не соответствуют ни качеству, ни платежеспособности большинства населения, но, к сожалению, объективных причин для снижения цен в сложившейся ситуации нет.

Кроме того, недвижимость оказалась под влиянием других экономических процессов. На сайте www.irn.ru прошла онлайн-конференция «Рынок жилья в предвыборный год: куда пойдут цены?». Отвечая на вопросы посетителей портала, руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко отметил: «Это бесконтрольное печатание денег за последние 2 года, которое приводит к неадекватному подорожанию всего, начиная от нефти, золота, серебра, заканчивая акциями компаний, ростом индекса РТС и т.п. При избытке денежной массы недвижимости дешеветь не с чего».

Приближение таких событий, как президентские и думские выборы, безусловно, найдет отражение в основных сферах экономики вне зависимости от их возможного исхода. Результаты выборов сами по себе не оказывают существенного влияния на рынок недвижимости, однако предвыборный ажиотаж ведет к активизации участников рынка. К тому же после выборов могут быть приняты некоторые важные для рынка недвижимости политические решения (например, введение налога на недвижимость от рыночной цены), которые могут сказаться на общей картине.

Ольга Афанасьева, исполнительный директор, оценщик ООО «Адалин-ЭКСО»

Средневзвешенная цена предложения на жилую недвижимость в апреле-мае составила ~44500-46000 рублей. В январе-мае 2011 года произошла стабилизация на ценовом уровне в ~43500-45000 рублей за квадратный метр. Уровень средних цен в апреле 2011 года меньше на 15,26% относительно декабря 2008 года. (Максимальная цена предложения на вторичном рынке г. Ярославля за период апрель 2007 года по апрель 2011 года.)

В период январь 2011 года-апрель 2011 года рынок можно было бы охарактеризовать как волатильно стабильный. Цена предложения совершает небольшие колебательные движения, но остается в прежнем коридоре ~43500-45500 рублей за метр квадратный. Цена предложения изменилась в феврале 2011 года по сравнению с январем 2011 года на -1,36%; в марте 2011 года по сравнению с февралем 2011 года на 1,89%; в апреле 2011 года по сравнению с мартом 2011 года на -1,23%. В целом за период январь-апрель цена изменилась на 1,3%.

После сильного спада цены (декабрь 2008 года-август 2010 года) цены предложения на вторичное жилье г. Ярославля начали постепенно расти. Цены в мае 2011 года увеличились на 13,6% по сравнению с августом 2010 года.

В мае 2011 года мы можем наблюдать активность рынка (сезонный фактор) цена увеличилась на 3,3% по сравнению с апрелем 2011 года и достигла ~46000 рублей за квадратный метр.

По нашему прогнозу мы ожидаем, что в течение следующих 6-8 месяцев цена с небольшими колебательными движениями будет нацелена на небольшой рост.

Покупать или подождать?

Как бы ни складывались обстоятельства на рынке недвижимости всегда есть люди которым нужно именно в данный момент времени недвижимость купить. Для них, конечно, актуален вопрос стоит ли форсировать сделки по купле-продаже недвижимости или напротив подождать. Эксперты полагают что все зависит от целей покупки. Когда квартира приобретается для себя «для жизни», нужно отталкиваться от текущих потребностей. И ориентироваться не только на цены но и на имеющиеся предложения. Даже если стоимость вас устраивает но нет квартиры, в которой бы хотелось жить, ценность такой покупки изначально невелика. Стоит подождать обновления предложений. Если к примеру нужна квартира в новостройке то надо отслеживать планы застройки интересующих вас районов.

Та же рекомендация касается и продажи жилья. Рассчитывая на рост цен, продавцы порой стараются придержать квартиру, пока рынок не достигнет ожидаемых высот. Однако большого смысла в этом нет, так как цена все равно определяется, главным образом, ликвидностью конкретной квартиры, и больше ее реальной стоимости получить удастся разве что в исключительных условиях. Но сейчас ситуация на рынке стабильная, и в погоне за любым предложением потенциальные покупатели пока не замечены.

Что касается приобретения недвижимости, то в последнее время, особенно с учетом непростой финансовой ситуации, набирает популярность схема trade-in (передача имеющегося жилья с доплатой застройщику для получения новой квартиры). Однако на деле оказывается так, что застройщик закладывает в стоимость всевозможные риски, связанные с продажей такой квартиры, поэтому ее стоимость для продавца значительно снижается, значит, выгоднее обращаться к профессиональному риелтору. Тогда цена будет действительно рыночной, а при обращении к девелоперу есть возможность еще и получить скидку на приобретение квартиры в его новостройке.

Андрей Верещагин, кандидат экономических наук, начальник отдела продаж Группы компаний Норского керамического завода ОАО «Яроблстройзаказчик»

- Какова сейчас стоимость 1 кв. м вторичного и первичного жилья? (Средняя цена по районам города, выросла ли за истекший период 2011 года или нет, какие квартиры больше всего подорожали.)

Не возьмусь оценивать «вторичку» и другие районы города, кроме Кировского и Дзержинского, так как специализируемся исключительно на новостройках и только в названных районах. Средняя цена на новостройки в Дзержинском районе колеблется в районе 40-45 тыс. рублей за квадратный метр. В Кировском р-не эта стоимость составляет порядка 65-75 тыс. рублей за квадратный метр. Это в среднем, элитные дома в центре и монолитка в Брагино может отличаться от приведенных цен. За первые 5 месяцев 2011 года цена в среднем подросла, это происходит с завидной регулярностью еще с 2010 года. Подорожание затронуло все виды жилья, но в большей степени однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

- Текущее соотношение спроса и предложения (что перевешивает, насколько активно идут сейчас продажи квартир, на что есть больший спрос).

К середине года спрос практически сравнялся с предложением, чего не скажешь о 2010 годе; во второй половине 2011 года, скорее всего, спрос обгонит предложение, и будет ощущаться нехватка сдаваемых площадей. Для примера: на июнь у нас запланирована сдача двух домов, свободных квартир в них осталось лишь 6 штук, и то первый и последний этажи. Большей популярностью в Брагино пользуются небольшие «двушки» и «однушки», а в Кировском районе – большие «двушки» 70-80 м2 и «трешки» в районе 100 м2.

- Прогноз по цене (хотя бы на лето, если можно, то до конца года): вырастет или упадет, насколько.

Летом серьезного повышения цен не предвидится, разве только связанное со степенью готовности объектов. А вот осенью традиционно можно будет ждать равномерного роста спроса и, соответственно, цен. Поэтому я бы рекомендовал населению не затягивать жилищный вопрос и не откладывать его на осень. Уровень повышения цен к ноябрю 2011-го прогнозируется в диапазоне 5-15%.

- Прогноз по новостройкам в городе (будут ли активно строиться, в каких районах, смогут ли удовлетворить спрос).

В 2011 году прослеживается положительная динамика по числу новостроек. Это и Дзержинский район, и Краснопере-копский, Заволжский, Фрунзенский. А вот в Кировском районе не все так хорошо с новостройками, это связано с ограниченностью территории района и очень плотной застройкой. Практически все площадки в центре уже застроены, а ограниченное предложение в этом районе влечет за собой наибольший рост цен.

Лишние деньги - в недвижимость?

Покупая недвижимость, следует учитывать возможность возобновления снижения цен на нее в случае обострения экономического кризиса.

Если говорить о покупке с инвестиционными целями, то на нее сейчас стоит ориентироваться, если есть гарантия того, что даже в кризисный период вложения не будут полностью обесценены. При этом необходимо осознавать предстоящие расходы, риск неблагоприятных действий со стороны властей и то, что в случае обострения кризиса возможно длительное время будет трудно продать эту собственность.

Одним словом, нужно ловить момент и четко ориентироваться в ценовой и политической ситуациях. Дело в том, что на носу у россиян выборы, а после выборов вероятна временная стагнация на рынке, а может быть, даже и коррекция вниз. Хотя многое будет зависеть от отдельных политических решений. Как отмечает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, «например, если существенно повысят налог на недвижимость (особенно для элитных квартир и бизнес-класса), то все, кто накупил по 5-7 квартир с целью инвестиций, начнут выбрасывать их на рынок, поэтому в этом классе может начаться снижение цен. Эконом-класс продолжит расти, так как его мал и он нужен для реальной жизни, а не для перепродажи». Исходя из текущий информации, налог планируют ввести в 2013 году вне зависимости от результатов выборов, хотя до сих пор не понятно, успеют ли подготовить всю необходимую базу, особенно в части определения рыночной стоимости жилья, по которой будет определяться размер налога.

Эксперты солидарны в том, что эконом-класс на сегодня – самый перспективный сегмент для инвестиций, и дело не только в налогах. А вот дорогая недвижимость, напротив, может в ближайшей перспективе «просесть» в цене из-за общего процесса бифляции (одновременный рост цен на одни товары и снижение на другие). За счет роста денежной массы товары первой необходимости (в число которых входит и «крыша над головой») будут дорожать, в то время как цены на дорогие товары, предметы роскоши и элитное жилье будут снижаться из-за роста безработицы, уменьшения возможности накопить и падения доходов бизнеса.

Мировые тенденции

Аналитики международной компании Knight Frank, одного из мировых лидеров в сфере недвижимости, сделали прогноз по рынку на 2011 год, включив в исследование и рынок российской недвижимости.

За кризисные 2007-2008 годы в среднем в мире цены на жилую недвижимость упали на 17%. Замерев на достаточно короткое время на дне кризиса, начиная с 2009 года, они взялись расти. И к середине 2010 года среднемировые цены на недвижимость были лишь на 9% ниже пикового значения 2006-2008 годов, а росли в 61% стран мира.

Впрочем, страна стране рознь, и по средней температуре мирового рынка ориентироваться не всегда наглядно. В США, к примеру, цены на 31% ниже докризисного максимума. На столько же они ниже и в Болгарии. Гораздо хуже дела в Литве - там цены на 63% ниже максимума.

По динамике быстрее всего в 2010 году цены росли в Азиатско-Тихоокеанском регионе, по итогам второго квартала 2010 года они подскочили почти на 20% по сравнению с прошлым годом. В Китае же правительству вообще пришлось гасить рост цен на жилье путем ряда мер, чтобы избежать искусственного раздувания экономического подъема.

Почти на 15% цены выросли за год в Африке, где-то в середине между 5 и 10% находится уровень роста цен в Америке, России и на Ближнем Востоке за год между вторым кварталом 2009-го и вторым кварталом 2010 года, и лишь в Европе - падение почти на 10%.

Риски

Боязнь второй волны кризиса после незначительного улучшения занимает одно из первых мест в списке рисков. Связь между ростом ВВП и ценой на недвижимость указывает на потенциальный риск, связанный с возможным спадом.

Политические риски, как отмечают аналитики, - основная движущая сила роста цен и спроса на недвижимость. В стабильном Лондоне, по данным на июнь 2010 года, 50% квартир в центре города покупались иностранными гражданами.

Прогноз рынка недвижимости на 2011 год

В целом же аналитики полагают, что в среднем в мире рост цен на недвижимость значительно замедлится в 2011 году. В проблемных странах, таких, как Ирландия, Испания, часть стран Восточной Европы, прогнозируется снижение темпов падения цен. Например, прогнозируется, что в Испании они упадут в 2011-м лишь на 2%.

В Великобритании снижение на 3,3% в этом году сменится небольшим ростом на уровне 2%. Рост цен впервые за 3 года в следующем году ожидается в Восточной Европе, Латвии и Литве.

На самом большом - американском - рынке почти без изменений. По итогам этого года прогнозируется падение цен на 1%, в следующем - рост на 1%.

Самый высокий рост на 2011 год прогнозируется в Гонконге (+12%), в России (+11,3%) и Малайзии (+10%). При этом на азиатском рынке прогнозируется значительное замедление. В том же Гонконге с 18% в 2010-м до 12%, в Сингапуре - с 10 до 3%, в Китае - с 6,5 до 5%.

Ипотека всем поможет

В России аналитики ожидают, что в 2011-м рост не превысит 11-12%. Впрочем, этот прогноз Knight Frank делает именно для элитного жилья. Аналитики отмечают, что в 2011-м продолжится сокращение ввода в строй новых площадей. Большинство объектов, начатых до кризиса, было сдано в эксплуатацию в 2009-2010 годах, а размороженные после кризиса объекты ожидаются уже после 2011 года.

Среди факторов, способствующих росту цен, аналитики отмечают и оживление ипотечного кредитования. Восстановление ипотечного рынка позволит инвесторам, работающим во всех ценовых сегментах, использовать полученные с реализации недорогого жилья средства в элитных проектах.

На пике кризиса, в конце второго квартала 2009 года, доля сделок с ипотекой снизилась до 5,7% от общего числа сделок купли-продажи. Затем ипотека активно росла, и к февралю 2010 года доля сделок через ипотеку достигла 22,7%. Аналитики прогнозируют, что в 2011-м доля ипотечных сделок увеличится до 30%. При этом в элитном секторе доля ипотеки составляет всего 5%, что, в общем-то, вполне закономерно.

За городом

Элитная коттеджная недвижимость в 2006-2008 годах бурно росла: средняя стоимость загородных домов за это время увеличилась на внушительные 57%. При этом строительство велось в огромных объемах.

Кризис уронил цены достаточно серьезно, впрочем, не до уровня начала их бурного роста: со второго квартала 2008 года по второй квартал 2009-го они снизились на 32%. Но и такое снижение цен не сильно оживило рынок: владельцы готовых домов начали снимать объекты с продажи, потому что цены упали ниже приемлемого для них уровня. Строительство коттеджных поселков в кризис было массово заморожено: многим девелоперам перекрыли проектное финансирование банки, да и в отношении спроса на будущие объекты были сомнения.

Эффект «Конкорда»

Рост цен к концу 2011 года ожидается на уровне 10-15% относительно конца 2010 года. Впрочем, это касается только наиболее качественного предложения. В коттеджных поселках, находящихся на ранней стадии проекта, никакого роста цен не наблюдается, в то время как при 60-80-процентной законченности поселка девелоперы уже поднимают цену на 5-6%, полагают аналитики Knight Frank.