«Нацпрожект»
март 2007
Нацпрожект
Текст: Анастасия Корникова
Качество жизни может измеряться разными величинами. Однако главной мерой комфорта в России был и остается квадратный метр. По статистике, каждый второй россиянин мечтает улучшить свои жилищные условия, поэтому «квартирный вопрос» сегодня превратился в национальную идею. Федеральную программу «Доступное и комфортное жилье» эксперты рынка недвижимости в целом оценивают позитивно. Правда, в этом нацпроекте существует 2 проблемы - доступность и комфорт.
Еще немного, еще чуть-чуть
По сравнению с Москвой, где отмечается стабилизация цен, жилье в Ярославле медленно, но верно продолжает дорожать. Прирост цен за прошлый год по оценкам разных экспертов составил от 25 до 60%. В центральных районах города в 2006 году был преодолен рубеж в 2 тысячи долларов за квадратный метр, причем наиболее востребованными оказались не только «однушки» и «двушки», но и жилье повышенной комфортности.
Почему же все-таки цены продолжают расти? Ответ на этот сакраментальный вопрос у всех аналитиков практически одинаков: потому что спрос по-прежнему превышает предложение.
Объемы строительства остаются низкими. Чтобы снять «напряжение» хотя бы в минимальной степени, в Ярославле требуется построить не менее 240 тысяч квадратных метров жилья, но на сегодняшний день объем строительства не превышает 160-180 тысяч квадратных метров.
- Если бы был построен целый микрорайон из 10-12 многоэтажных домов, что в совокупности составило порядка 300 тысяч квадратных метров жилья, можно было бы ожидать стабилизации цен, - считает Владимир Липанов, гендиректор управляющей компании «Жилищная кооперация». - А сейчас к «замораживанию» цен пока нет никаких предпосылок.
Ценовой «котел» активно «подогревают» столичные инвесторы. Стоимость жилья в Москве и Петербурге заставляет многих покупателей обращать внимание на близлежащие области.
- Ожидание роста цен привносит в покупку жилья инвестиционный мотив, - полагает Леонид Поляков, финансовый директор управляющей компании «Ярослав Мудрый» - И риэлторы, и застройщики знают таких инвесторов, что называется, в лицо. Люди, видя, что цены на рынке жилья растут в год более чем на 20%, сравнивают этот прирост со ставкой по депозиту в банке (самым простым и безрисковым способом вложения денег) и делают свой выбор не в пользу последнего. И таких покупателей по оценкам экспертов до 10%.
Даже грядущее 1000-летие отражается на тенденциях ярославского рынка: растет инвестиционная привлекательность города - следовательно, растут и цены на коммерческую недвижимость.
Ипотека, с одной стороны, делает жилье более доступным, с другой - более дорогим. Хотя банковские специалисты не считают, что это существенный фактор роста цен, поскольку, наряду с кредитованием населения, банки активно занимаются инвестированием в строительство нового жилья.
Но ключевую роль в ценообразовании играет все-таки среднестатистический ярославец. Конечно, у него нет 60 тысяч долларов, чтобы «с нуля» купить квартиру, зато есть старая «хрущевка», а еще лучше «брежневка», которая компенсирует часть затрат на покупку нового жилья.
- Для покупки новой квартиры, которая была бы на 1 комнату больше старой, требуется в среднем 15-20 тысяч долларов, - комментирует ситуацию Леонид Поляков. - Покупателей, имеющих квартиру-ресурс, на рынке порядка 80%, и растущие цены для них не так уж страшны.
А как у них?
Рост цен на недвижимость - общемировая тенденция. Стоимость жилья в Лондоне делает перспективу обретения собственного жилья для молодежи весьма туманной. По данным британской ипотечной компании Halifax, англичане, покупающие первую недвижимость, не могут этого сделать в 9 из 10 британских городов, а средний возраст входящих на рынок поднялся до 34 лет.
Однако московский «перегрев» на рынке недвижимости выделяется даже на общемировом фоне. По расчетам аналитиков ИК «Финнам», стоимость усредненной квартиры площадью 60 квадратных метров в Москве в 9 раз превышает размер годового дохода средней московской семьи с двумя работающими! В остальных крупных мировых столицах даже в условиях «перегрева» этот показатель значительно меньше: в Лондоне - 7, в Берлине - 5,7, в Варшаве - 4,6. Сейчас, по расчетам экспертов, минимально необходимый для получения ипотечного кредита уровень доходов в 2-3 раза превышает средний уровень доходов по Москве.
Москва в значительной степени определяет ситуацию на российском рынке недвижимости, и потому особенно опасен огромный разрыв между стоимостью аренды квартиры в Москве и ежемесячными взносами по ипотечному кредиту на покупку этой же квартиры. В результате снижается спрос на инвестиционные квартиры «под сдачу»: окупить их становится все труднее. Согласно расчетам «Финама», еще год назад стоимость квартиры равнялась арендным платежам за нее в течение 11-12 лет, сейчас этот показатель приближается к 20 годам.
- Масштабы сектора аренды жилья в западных странах составляют от 40% до 60% всего жилищного рынка, - комментирует ситуацию Леонид Поляков. - У нас же он практически весь в тени. Его легализация должна происходить с помощью продуманных мер налоговой политики, внедрения систем льготирования и субсидирования как арендодателей, так и арендаторов, развитие нового, точнее, хорошо забытого, вида бизнеса - доходных домов, на который опиралась жилищная система царской России. Все это могло бы внести немалый вклад в решение жилищных проблем россиян и стать частью нацпроекта «Доступное и комфортное жилье».
Все в сад!
Чтобы строительство нового жилья не стало «долгостроем», президент предложил выход - сделать Россию малоэтажной. Создать маленькие города-спутники с индивидуальной застройкой, но при этом развивать инфраструктуру. Новые поселения должны быть социально полноценны, то есть включать в себя школы, больницы, спортивные и торгово-развлекательные комплексы, не говоря уже о кафе и ресторанах. В перспективе мы должны почувствовать себя настоящими европейцами, особенно если учесть тот факт, что подобный дом, по версии президента, должен стоить тоже по-европейски - доступно.
Эксперты рынка по-разному относятся к перспективам «исхода» россиян из городов. Многие полагают, что основная масса людей психологически не готова к жизни в собственном доме, и необходимо приучать их к мысли, что отдельная семья может жить не в отдельной комнате, а в отдельном доме.
Однако это далеко не самая существенная проблема в так называемом проекте «одноэтажная Россия». Гораздо больше игроков рынка недвижимости волнует вопрос о том, по какому пути пойдет власть в плане реализации этой идеи. Положительный опыт есть у кого перенять. И речь не о Восточной Европе, а о бывшей братской республике Казахстан. Рынок недвижимости там точно так же испытывал бурный рост, квадратный метр точно так же дорожал по объективным причинам. В этой ситуации президент Назарбаев сделал «ход конем»: бесплатно раздал 100 тысяч земельных участков по 10 соток в окрестностях Астаны. Причем именно тем, кто нуждался в улучшении жилищных условий. Потом к этим участкам на бюджетные средства стали подводить асфальтовые дороги, электричество и воду. Теперь в Казахстане «одноэтажный бум». Многочисленные строительные бригады наперебой предлагают свои услуги. Оказалось, что свой дом действительно гораздо дешевле, чем квартира в многоэтажке.
Свой опыт с раздачей земель есть и в российских регионах. Без восточного размаха, но зато с цивилизованным подходом к делу. Речь идет о практике выделения земли под застройку, например, в Белгородской области. Существующий закон о продаже участков на аукционе белгородской администрации удалось деликатно обойти, поскольку вся земля в радиусе 15 километров вокруг города была скуплена государственной ипотечной корпорацией и введена в уставной капитал этого предприятия. Это позволяет администрации выделять участки всем желающим в соответствии с очередностью. Правда, не бесплатно. За 15 соток земли необходимо отдать 150 тысяч рублей, причем с рассрочкой в 8 лет. Первоначальный взнос составляет 5 тысяч рублей, а выплаты по кредиту можно начать лишь через 3 года. Плюс к этому: созданный в области фонд индивидуального жилищного строительства выделяет застройщикам кредиты до 250 тысяч рублей (причем как деньгами, так и стройматериалами). А в качестве материального эквивалента денежных сумм может выступать… мясо. В итоге, чтобы рассчитаться за кредит, заемщику надо сдать либо 3 тонны мяса (а это 6 бычков), либо определенное количество любой другой сельскохозяйственной продукции. Или банально расплатиться деньгами. При этом срок погашения кредита может составлять 15 лет.
Белгородские чиновники заявляют, что в ближайшее время сектор индивидуального жилья будет составлять 90% от всего строящегося жилья. В этом году на долю многоэтажек у них придется 120 тысяч квадратных метров, а на долю индивидуального жилья - до 1 миллиона.
Малоэтажное настоящее
Однако в масштабах страны подобные опыты могут быть не столь удачны. Все будет зависеть от федерального закона о малоэтажном строительстве, который находится сейчас на разработке в правительстве. В нем должны быть прописаны все процедуры, касающиеся выделения земельных участков администрациями муниципальных образований и поселений. Если стоимость земли будет невелика (на бесплатную раздачу застройщики и не надеются), коттеджи действительно смогут стать реальной альтернативой квартирам. Правда, при соблюдении еще одного условия: проведения всех коммуникаций и инженерных сетей за счет муниципальных образований. Во всем мире именно они занимаются разработкой, проектированием и финансированием инженерных сетей, а застройщики подключаются и платят за это деньги городу или району.
- Если коммуникации будут проводиться за счет застройщиков, это увеличит стоимость жилья в разы, - полагает Владимир Липанов. - Муниципальные образования должны быть заинтересованы в строительстве коттеджных поселков именно на своей территории, поскольку налоги с недвижимости будут поступать в местный бюджет.
Областная администрация уже рассматривает возможность финансирования инженерных сетей для пилотного проекта по строительству загородных поселков. Хотя в процесс реализации идеи «одноэтажной России» мы включились относительно недавно. А точнее - после приезда в Ярославль Владимира Яковлева, министра Минрегионразвития. Обнаружилось, что коттеджных поселков у нас крайне мало, и акцент делается в основном на многоэтажки. После этого было подписано соглашение между Ярославлем и Ярославским районом о развитии малоэтажного строительства. И процесс выделения участков под индивидуальную застройку значительно ускорился.
Конструктивное предложение
Доступное жилье - это не только передислокация из города в пригород. На ценообразование влияет в первую очередь конструктив дома, то есть то, из чего он построен. Если элитный дом строят обычно из пенобетона или кирпича, то для бюджетного варианта может использоваться каркасное домостроение. Такие сборные дома планируют изготавливать, например, на тутаевском заводе металлоконструкций. И по себестоимости они будут на 30-50% дешевле, чем дома из пенобетона или кирпича.
Однако далеко не все эксперты рынка верят в «одноэтажную Россию» - ведь для инвестора выгоднее построить десятиэтажный дом, а не коттедж. В нашем городе уже есть прецеденты, когда на участке, выделенном под коттеджный поселок, планируется строительство высоток. Но и те, кто надеется на успех малоэтажной застройки, отмечают, что реально доступным жилье станет не ранее чем через 5-10 лет.
Опять же, надо понимать, что комфорт - понятие относительное: обозначив его приоритетом нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», никто из власть предержащих не подумал о том, что понимать под словом «комфорт». Ни в каких законодательных актах не прописываются ни определение комфортного жилья, ни требования к нему.
Есть и другие проблемы, которые касаются уже не нормативных актов, а строительной отрасли в целом - она находится сегодня в сложной ситуации.
- Изменение законодательства внесло путаницу в устоявшиеся процедуры согласований и строительства, - рассказывает Леонид Поляков. - В результате, вместо активизации рынка, происходит сдерживание активности строительных фирм и инвесторов. Старые процедуры и механизмы были ограничены либо разрушены, а новые пока не заработали.
Еще одна проблема отрасли - отставание ресурсной базы строительства: стройматериалов не хватает, жесткие требования к их качеству отсутствуют, поэтому многие материалы низкого качества продаются по завышенным ценам.
- Цемент- это хлеб строителей, - рассказывает Виктор Чугай, генеральный директор ООО Проектный институт «Европроект». - В России он до сих пор выпускается «мокрым» методом, хотя в Европе из-за низкого качества этот способ давно не используется. Производители не могут самостоятельно модернизировать производство - нужны большие капиталовложения. Поэтому необходимо вмешательство государства и инвестиции в отрасль. Только тогда можно говорить о возможности реализации нацпроекта.
Кстати, главными поборниками комфортного жилья выступают проектировщики, но отнюдь не инвесторы. Не каждый готов вкладывать дополнительные средства, например, в инженерное оборудование. Когда возникает дилемма - выбрать современный регулируемый тепловой узел малой площади или устаревшую модель, которая не может изменять температуру батареи в зависимости от погоды, инвестор чаще выбирает второе. Ведь экономия выходит существенная. - Во всем мире инвесторы делают ставку на дорогое инженерное оборудование для того, чтобы потом достичь большей экономии при эксплуатации, - поясняет Виктор Чугай. - А у нас пока они хотят вкладывать средств как можно меньше, а прибыль получать максимальную.
Специалисты отрасли считают, что пока власть сама не определится с тем, какое жилье должно получиться на выходе, мы можем настроить потемкинских деревень. Жилье может быть относительно дешевое, но не качественное, а потому и не комфортное.
- Чтобы реализовать нацпроект, требуется влияние государства, - полагает Виктор Чугай. - Необходимо определить критерии оценки качества. Все это должно быть четко прописано в нормативных актах, и никто не должен от этого отступать. Тогда нацпроект может быть жизнеспособным.
